以人為本,進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理,改善人居環(huán)境_會(huì)議發(fā)言
發(fā)布時(shí)間:2017-08-25 編輯:admin
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《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的頒布,預(yù)示著物業(yè)管理正向法制化、市場(chǎng)化、規(guī)范化的方向發(fā)展,物業(yè)管理制度的確立,為維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)、規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)提供了有力的法律保障。2005年物業(yè)管理工作,要抓住全面貫徹物業(yè)管理法規(guī)的契機(jī),從實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想出發(fā),在物業(yè)管理這一關(guān)系到廣大人民群眾切身利益的工作中,充分發(fā)揮黨的執(zhí)政能力,扎扎實(shí)實(shí)推進(jìn)物業(yè)管理的各項(xiàng)工作。
一、 依法行政,加強(qiáng)物業(yè)管理,構(gòu)建科學(xué)、民主、和諧的社會(huì)環(huán)境。
物業(yè)管理是社區(qū)管理的重要組成部分,加強(qiáng)居住區(qū)的物業(yè)管理是創(chuàng)造科學(xué)、民主、穩(wěn)定社會(huì)的前提,作為物業(yè)行政管理部門,要牢牢抓住物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主這兩個(gè)市場(chǎng)主體,依法履行房地行政管理職能,指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主開(kāi)展物業(yè)管理工作。
1、 加強(qiáng)黨的領(lǐng)導(dǎo),依法組建業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展自治管理,是維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定、建立規(guī)范物業(yè)市場(chǎng)的基礎(chǔ)。加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)和幫助,首先,在業(yè)主大會(huì)組建和業(yè)主委員會(huì)組建、換屆中,要把握好程序關(guān)、人選關(guān)。在業(yè)主委員會(huì)的人選上,要緊緊依靠社區(qū)黨組織的力量,充分發(fā)揮社區(qū)黨組織的核心作用,推薦一些守法、盡責(zé)、熱心的業(yè)主,通過(guò)房地局指導(dǎo)程序,組織業(yè)主選舉,依法規(guī)范組建業(yè)主委員會(huì),使業(yè)主委員會(huì)正確行使職權(quán),真正發(fā)揮作用;其次,加大業(yè)主委員會(huì)成員的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。要結(jié)合當(dāng)前出臺(tái)的一系列物業(yè)管理政策法規(guī),對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員開(kāi)展1-2次集中培訓(xùn),使他們盡快熟悉《條例》、《規(guī)定》以及配套文件,能夠在日常工作中,依法維護(hù)廣大業(yè)主的利益。第三,探索建立業(yè)主自律、業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督體系。將業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)置于業(yè)主大會(huì)和廣大業(yè)主的監(jiān)督之下,通過(guò)業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,引導(dǎo)業(yè)主間的自律機(jī)制。要在商品房小區(qū)內(nèi),試點(diǎn)開(kāi)展業(yè)主公約和業(yè)主議事規(guī)則主要內(nèi)容公示,采取樓道內(nèi)張貼,業(yè)主委員會(huì)辦公室上墻;建立業(yè)主委員會(huì)定期接待制度,業(yè)主委員會(huì)成員每周設(shè)立固定時(shí)間接待業(yè)主;幫助、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)做好投訴、咨詢、會(huì)議記錄等臺(tái)帳。
2、 加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管,努力提升物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平。
房地辦事處要指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)依法開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng),組織物業(yè)管理企業(yè)學(xué)習(xí)《條例》和《規(guī)定》,使之盡快掌握法律、法規(guī)的規(guī)定,并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定,科學(xué)規(guī)范地進(jìn)行物業(yè)管理。要繼續(xù)以小區(qū)經(jīng)理為抓手,會(huì)同居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展小區(qū)經(jīng)理的日?己,從小區(qū)的房屋維修、綠化養(yǎng)護(hù)、保潔保安、裝修管理等方面,綜合評(píng)定小區(qū)經(jīng)理的管理水平,并在充分聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)的基礎(chǔ)上,實(shí)行小區(qū)經(jīng)理年檢制度,對(duì)一些不合格的小區(qū)經(jīng)理,堅(jiān)決不予通過(guò)年檢。同時(shí),將小區(qū)經(jīng)理的日常考核和年檢,與企業(yè)資質(zhì)評(píng)定掛鉤,促使物業(yè)管理企業(yè)管理重心下移,真正做到管理責(zé)任落在小區(qū)。在物業(yè)行風(fēng)建設(shè)中,仍要以“維修、服務(wù)、收費(fèi)”為重點(diǎn),繼續(xù)與區(qū)糾風(fēng)部門聯(lián)合,聘請(qǐng)物業(yè)行風(fēng)監(jiān)督員,通過(guò)明查暗訪、征詢業(yè)主、輿論報(bào)道等外部門監(jiān)督機(jī)制,開(kāi)展各種形式的物業(yè)行風(fēng)檢查,宣傳和發(fā)揚(yáng)行風(fēng)建設(shè)中物業(yè)管理企業(yè)的先進(jìn)事跡和規(guī)范做法,批評(píng)物業(yè)管理中存在的不規(guī)范行為,從而促進(jìn)物業(yè)行風(fēng)建設(shè)的長(zhǎng)效管理機(jī)制。
3、 加強(qiáng)自身建設(shè),嚴(yán)格實(shí)施行政管理。
物業(yè)行政管理人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)法規(guī)、法章、相關(guān)業(yè)務(wù)和社區(qū)管理理論,在實(shí)踐中提高綜合知識(shí)的掌握運(yùn)用能力,認(rèn)真履行職責(zé),開(kāi)拓工作思路,規(guī)范行政行為,嚴(yán)格依法辦事。房地辦事處的屬地管理工作要落到實(shí)處,主任要定期向街道(鎮(zhèn))匯報(bào)物業(yè)管理工作,溝通轄區(qū)的物業(yè)管理信息,接受街道(鎮(zhèn))布置的物業(yè)管理工作,并保證每周有一天時(shí)間在小區(qū)內(nèi)檢查、指導(dǎo);管理員要帶領(lǐng)今年上崗的房屋協(xié)管員,開(kāi)展物業(yè)小區(qū)的巡查、指導(dǎo)、監(jiān)督工作,確保每月巡視小區(qū)一遍,每周走訪居委會(huì)、業(yè)委會(huì),并做好記錄,及時(shí)解決物業(yè)小區(qū)內(nèi)的各類物業(yè)管理矛盾。房地辦事處要做好房屋協(xié)管員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、指導(dǎo)、考核等工作,要發(fā)揮協(xié)管員在基層管理中的作用,使之成為房屋行政管理中的一支重要力量。同時(shí),房地辦事處要繼續(xù)完善物業(yè)基礎(chǔ)資料信息,充分利用物業(yè)管理信息系統(tǒng),強(qiáng)化物業(yè)行政管理,抓好日常來(lái)信、來(lái)訪、來(lái)電的處理,力爭(zhēng)將各類物業(yè)矛盾化解在基層。
4、 加強(qiáng)基層管理,切實(shí)推進(jìn)物業(yè)管理網(wǎng)格化建設(shè)。
物業(yè)管理行政資源的合理配置,要結(jié)合社區(qū)網(wǎng)格化管理的要求。物業(yè)行政管理要充分運(yùn)用社區(qū)網(wǎng)格化為載體,加強(qiáng)行政執(zhí)法和日常監(jiān)管。在組織管理機(jī)制上,街道(鎮(zhèn))物業(yè)協(xié)調(diào)小組統(tǒng)攬全局,具體領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)物業(yè)管理的各項(xiàng)工作;在各網(wǎng)格管理中,以若干個(gè)居委會(huì)范圍劃成網(wǎng)格,以居民區(qū)黨組織為核心的“四位一體”為基礎(chǔ),運(yùn)用快速反應(yīng)機(jī)制、綜合協(xié)調(diào)機(jī)制,具體處理居住小區(qū)內(nèi)的物業(yè)矛盾。物業(yè)管理網(wǎng)格化,房地辦事處要在每個(gè)網(wǎng)格中按排管理人員,實(shí)行劃塊負(fù)責(zé),責(zé)任到人。日常管理上,房地辦事處要服從街道(鎮(zhèn))的統(tǒng)一指揮,實(shí)行12小時(shí)輪流值班制度,在工作效果上,體現(xiàn)各司其職,形成合力。物業(yè)管理網(wǎng)格化建設(shè)中“四位一體”的規(guī)范運(yùn)作,是網(wǎng)格化推進(jìn)的關(guān)鍵,房地辦事處要落實(shí)“四位一體”的各方職責(zé),明確“四位一體”的操作程序,使物業(yè)管理網(wǎng)格化工作規(guī)范,有序的推進(jìn)。
二、 抓住難點(diǎn),加大行政執(zhí)法力度,規(guī)范違法建筑執(zhí)法體系。
已經(jīng)實(shí)施的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》明確了房地部門是物業(yè)小區(qū)違法建筑行政執(zhí)法的主體,這就要求,行政管理部門必須加大行政執(zhí)法力度,以進(jìn)一步維護(hù)小區(qū)舒適、整潔的居住環(huán)境,因此,在違法建筑的處理上,必需依據(jù)法規(guī),采用各種措施,力求達(dá)到整治拆除的效果。
1、 違法建筑整治的措施。
按照《條例》規(guī)定,對(duì)正在實(shí)施的違法建筑,房地辦事處在接到舉報(bào)或小區(qū)巡查中發(fā)現(xiàn)后,應(yīng)立即會(huì)同物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行制止,制止無(wú)效的,暫扣施工工具、材料,并由房地辦事處組織物業(yè)管理企業(yè)代為改正;對(duì)老的違法建筑要結(jié)合小區(qū)綜合整治,會(huì)同街道、城監(jiān)、工商、市容等部門,開(kāi)展集中整治;對(duì)嚴(yán)重影響小區(qū)環(huán)境、矛盾焦點(diǎn)較突出的違法建筑個(gè)案,運(yùn)用行政處罰程序,通過(guò)司法途徑強(qiáng)制拆除。
2、 違法建筑整治的方法。
新建住宅小區(qū),要督促物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)管理,從源頭上控制違法建筑的行為。同時(shí),小區(qū)內(nèi)要加大業(yè)主臨時(shí)公約或業(yè)主公約的宣傳力度,引導(dǎo)業(yè)主自覺(jué)維護(hù)小區(qū)環(huán)境,制止違法搭建。在一些高檔住宅小區(qū)內(nèi),例如:新城花園、田園別墅等違法改建、搭建較突出的小區(qū),要會(huì)同規(guī)劃部門開(kāi)展專題研究,從房地、規(guī)劃執(zhí)法的程序上,尋找結(jié)合點(diǎn),采取集中整治、聯(lián)合執(zhí)法的方式,進(jìn)一步加大高檔住宅小區(qū)的執(zhí)法力度。
三、 明確目標(biāo),開(kāi)展房屋綜合整治,營(yíng)造整潔安寧的居住環(huán)境。
歷年來(lái),開(kāi)展房屋綜合整治取得了明顯的效果,居民對(duì)居住小區(qū)環(huán)境的改善,表現(xiàn)出了極大的歡迎,為此,2005年房屋綜合整治工作要在已取得經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步加大力度,切切實(shí)實(shí)將這件為民辦實(shí)事的好事做好。
1、 認(rèn)真梳理,制定計(jì)劃。
要在深入小區(qū)、調(diào)查研究的基礎(chǔ)上,廣泛聽(tīng)取廣大市民和社會(huì)各方對(duì)居住物業(yè)管理的意見(jiàn),認(rèn)真梳理各類歷史遺留的險(xiǎn)、漏、堵、水、電等“老大難”問(wèn)題,合理編制整治計(jì)劃,集中力量開(kāi)展整治,切實(shí)解決物業(yè)管理方面的“急、難、愁”問(wèn)題。2005年房屋綜合整治的重點(diǎn)為:著重開(kāi)展大樓整修,以電梯改造更新、墻面脫落、消防設(shè)施老化、管道堵塞等項(xiàng)目,明年整治58幢,計(jì)69萬(wàn)平方米;舊公房小區(qū)整修,以屋面墻面滲漏、路面損壞、上下水管道堵塞、綠化缺損、門衛(wèi)、車棚整修等項(xiàng)目為整治目標(biāo),突出小區(qū)的單項(xiàng)目整治,明年共整治48個(gè)小區(qū),計(jì)110萬(wàn)平方米。
2、 各方籌措,落實(shí)資金。
舊住宅小區(qū)的房屋整治資金,以業(yè)主維修基金和物業(yè)租金籌措為主,市房地局整治資金、街道(鎮(zhèn))社區(qū)創(chuàng)建資金、建設(shè)單位資金等作相應(yīng)補(bǔ)貼,原則上區(qū)政府凈歸集款不作補(bǔ)貼;大樓房屋整治資金需求量大,資金籌措推行“六個(gè)一點(diǎn)”原則,即在上述五方共同籌集的基礎(chǔ)上,區(qū)政府凈歸集款再給予一定的補(bǔ)貼。
3、 落實(shí)責(zé)任,鞏固成果。
房屋綜合整治后,小區(qū)的各項(xiàng)管理措施要及時(shí)跟上。要督促物業(yè)管理企業(yè)抓好基礎(chǔ)設(shè)施的日常管理,要維護(hù)小區(qū)的整體環(huán)境,特別要防止違章搭建的“回潮”。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)要攜手共建文明小區(qū)、創(chuàng)優(yōu)小區(qū)、安全小區(qū),使綜合整治成果在日常管理中加強(qiáng)和提升。
四、 強(qiáng)化機(jī)制,突出長(zhǎng)效管理,提高管理水平和管理質(zhì)量。
1、 運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制,建立舒適型小區(qū)的長(zhǎng)效管理。
商品住宅小區(qū)要嚴(yán)格履行物業(yè)管理服務(wù)合同的約定,突出保修、保安、保潔、保綠的服務(wù)特色,注重管理的效果性,體現(xiàn)人性化的管理理念。服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)體系,要以業(yè)主的滿意度為標(biāo)準(zhǔn),建立物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主互相監(jiān)督機(jī)制。物業(yè)管理企業(yè)的選聘要充分運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制,采取招投標(biāo)的方式,建立優(yōu)勝劣汰,擇優(yōu)選聘的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。商品住宅小區(qū)要在物業(yè)管理法規(guī)的范圍內(nèi),通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié),建立完善的長(zhǎng)效管理機(jī)制。
2、 運(yùn)用指導(dǎo)、協(xié)調(diào)機(jī)制,建立改善型小區(qū)的長(zhǎng)效管理。
舊售后房小區(qū)和動(dòng)遷房小區(qū)要積極推進(jìn)“一體化”管理,切實(shí)做好保修、保安、保潔、保綠等基本服務(wù)工作。服務(wù)要求上,做到維修及時(shí)、保安保潔盡責(zé)、綠化養(yǎng)護(hù)到位、收費(fèi)規(guī)范。房地辦事處要會(huì)同街道(鎮(zhèn))積極協(xié)調(diào)多家管理,引導(dǎo)業(yè)主大會(huì)在聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)基礎(chǔ)上,選聘一家物業(yè)管理企業(yè)管理,使小區(qū)物業(yè)管理開(kāi)展規(guī)范有序。在小區(qū)管理層面要注重發(fā)揮“四位一體”作用,運(yùn)用“四位一體”管理機(jī)制,切實(shí)解決小區(qū)中的難點(diǎn)、熱點(diǎn)問(wèn)題。
3、 通過(guò)宣傳、引導(dǎo),逐步推進(jìn)保障型小區(qū)的規(guī)范管理。
無(wú)人管理房屋在綜合整治以后,落實(shí)了物業(yè)管理企業(yè)托管,但由于業(yè)主付費(fèi)服務(wù)的觀念尚未轉(zhuǎn)變,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)又無(wú)法組建,因此物業(yè)管理以維持日常維修為主開(kāi)展。為此,要充分發(fā)揮“兩級(jí)政府,三級(jí)管理”中街道(鎮(zhèn))的綜合協(xié)調(diào)作用,通過(guò)居民的自治組織――居委會(huì)牽頭,會(huì)同房地辦,組織居民實(shí)行自我管理,將小區(qū)的維修、清潔、保安、綠化等分項(xiàng)委托專業(yè)部門實(shí)行有償代管。同時(shí),社區(qū)和房地辦積極動(dòng)員居民,實(shí)施有限產(chǎn)權(quán)房屋接軌,解繳房屋維修基金,對(duì)符合條件的幫助組建業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),然后選聘物業(yè)管理企業(yè),落實(shí)物業(yè)管理,使無(wú)人管理房屋物業(yè)管理逐步向規(guī)范方向發(fā)展。
物業(yè)管理法制化道路尚處在起步階段,面臨的任務(wù)仍然很艱巨,但我們有信心在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的幫助和指導(dǎo)下,以讓人民高興滿意為出發(fā)點(diǎn),積極探索、開(kāi)拓創(chuàng)新,努力開(kāi)創(chuàng)長(zhǎng)寧物業(yè)管理的新局面。
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