物業(yè)工作計劃(14篇)

　　光陰的迅速，一眨眼就過去了，我們又將接觸新的知識，學(xué)習(xí)新的技能，積累新的經(jīng)驗(yàn)，是時候靜下心來好好寫寫計劃了。那么計劃怎么擬定才能發(fā)揮它最大的作用呢？以下是小編為大家整理的物業(yè)工作計劃，僅供參考，歡迎大家閱讀。

物業(yè)工作計劃1

　　一、工作總體思路

　　20年的工作思路和目標(biāo)是：“注重一個轉(zhuǎn)變，確保兩個穩(wěn)定，完成三個突破，實(shí)現(xiàn)四個延伸”。

　�。ㄒ唬┳⒅亍耙粋�轉(zhuǎn)變”，即：經(jīng)營思路的轉(zhuǎn)變。

　　20年是《物業(yè)管理?xiàng)l例》重新修訂、實(shí)施后的第一年。新條例的實(shí)施，不僅為整個物業(yè)管理行業(yè)提出新的發(fā)展方向，同時也為我們企業(yè)工作提出新的準(zhǔn)則。因此，我們要在認(rèn)真貫徹和領(lǐng)會《物業(yè)管理?xiàng)l例》精神實(shí)質(zhì)的基礎(chǔ)上將公司經(jīng)營思路由“量”向“質(zhì)”轉(zhuǎn)變，即由過去戰(zhàn)略規(guī)模擴(kuò)張，向追求效益化的方向轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)公司可持續(xù)性發(fā)展。

　�。ǘ�）確保“兩個穩(wěn)定”，即：確保公司各項(xiàng)目運(yùn)營安全穩(wěn)定，確保公司員工隊(duì)伍的穩(wěn)定。

　　項(xiàng)目的安全運(yùn)營是公司健康、穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵�？刂坪蜏p少各類責(zé)任事故發(fā)生，建立常態(tài)安全控制機(jī)制是我們的首要工作。20年我們?nèi)詫�把安全運(yùn)營工作列為各項(xiàng)工作之首，并積極的采取預(yù)防措施，消除不安全隱患，以確保項(xiàng)目運(yùn)營的穩(wěn)定。

　　確保公司員工隊(duì)伍的穩(wěn)定是我們實(shí)現(xiàn)工作目標(biāo)的基礎(chǔ)。公司多年的文化積淀，鑄就了物業(yè)優(yōu)良的人文環(huán)境和人才培育、發(fā)展氛圍。今后，我們?nèi)詫�發(fā)揚(yáng)光大，形成穩(wěn)定的人才培育和生長環(huán)境，造就具有安華特色的人才培養(yǎng)、任用、使用機(jī)制，讓有志于為安華效力、服務(wù)的員工在這里得到發(fā)展和成長。

　�。ㄈ�）完成“三個突破”，即：第一、管理工作要有新突破；第二、用人機(jī)制要有新突破；第三、成本管理要有新突破；

　　創(chuàng)新是公司發(fā)展的永恒主題，突破是創(chuàng)新的基礎(chǔ)。物業(yè)經(jīng)過十余年的發(fā)展，積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上創(chuàng)新，就要有突破。因此，20年我們要緊密結(jié)合公司發(fā)展戰(zhàn)略需求，結(jié)合當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)新形勢，研究我們的管理工作，研究我們的用人機(jī)制，研究我們的成本管理，突破現(xiàn)有模式，實(shí)現(xiàn)新的創(chuàng)新。

　�。ㄋ模�實(shí)現(xiàn)“四個延伸”

　　第一、“精細(xì)化”服務(wù)向“零缺陷管理”延伸；

　　第二、業(yè)務(wù)能力培訓(xùn)向?qū)�業(yè)能力培訓(xùn)延伸；

　　第三、設(shè)施、設(shè)備管理向健康型管理延伸；

　　第四、公司規(guī)模拓展向效益目標(biāo)延伸。

　　1、按照“標(biāo)準(zhǔn)化、程序化、規(guī)范化、信息化”的企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，20年我們要進(jìn)一步細(xì)化服務(wù)環(huán)節(jié)，完善服務(wù)流程，規(guī)范服務(wù)行為，把我們現(xiàn)已推行的“精細(xì)化服務(wù)”模式向“無缺陷管理”模式延伸；提升我們的服務(wù)品質(zhì)和服務(wù)水準(zhǔn)。

　　2、進(jìn)一步加大公司培訓(xùn)工作的力度和深度。20年，公司要在建立健全科學(xué)、系統(tǒng)的培訓(xùn)管理機(jī)制基礎(chǔ)上，加快員工隊(duì)伍的專業(yè)化素質(zhì)培訓(xùn)工作進(jìn)程，加速專業(yè)技術(shù)人才，特別是機(jī)電設(shè)備、設(shè)施專業(yè)的技術(shù)型人才的培養(yǎng)，實(shí)現(xiàn)培訓(xùn)向?qū)�業(yè)能力的延伸；

　　3、基于我們在設(shè)施、設(shè)備管理上仍處于基礎(chǔ)維護(hù)狀態(tài)，20年公司要加大重點(diǎn)設(shè)備的治理和技術(shù)改造力度，逐步減少和消除設(shè)備隱患，提高設(shè)備的健康水平，以設(shè)備健康確保運(yùn)營安全，實(shí)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備管理向健康型延伸；

　　4、20年公司將繼續(xù)以整合資源，優(yōu)化公司內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，追求效益化為工作目標(biāo)，正確處理規(guī)模和效益兩者之間的關(guān)系，理性拓展企業(yè)的管理規(guī)模，合理維護(hù)企業(yè)生存空間，實(shí)現(xiàn)向效益目標(biāo)延伸。

　　二、20年七大重點(diǎn)工作

　　1、以服務(wù)業(yè)主為關(guān)注焦點(diǎn)，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)工作質(zhì)量，通過推行“精細(xì)化服務(wù)”，促進(jìn)“零缺陷”管理的工作進(jìn)程。

　　2、加強(qiáng)員工隊(duì)伍建設(shè)和管理，抓好教育和培訓(xùn)，繼續(xù)提升項(xiàng)目經(jīng)理層面的'綜合能力和管理水準(zhǔn)，繼續(xù)提高員工隊(duì)伍的專業(yè)素質(zhì)水準(zhǔn)，確保員工隊(duì)伍的綜合素質(zhì)適應(yīng)新形勢發(fā)展需要。

　　3、以安全運(yùn)行為基礎(chǔ)，強(qiáng)化安全意識，提高風(fēng)險防范能力和預(yù)警能力，有效控制、減少和杜絕各類事故的發(fā)生。

　　4、加強(qiáng)對設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維護(hù)和可靠性分析工作，狠抓設(shè)備的治理、改造和完善工作，提高維護(hù)的專業(yè)水準(zhǔn)，確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常、健康。

　　5、以深化內(nèi)部資源，整合外部市場為目標(biāo)，繼續(xù)做好人員結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)和資源的配置和調(diào)整工作，以提高我們的工作效能、工作效率和工作效益。

　　6、培育全體員工居安思危的憂患意識，深化企業(yè)的績效考核、成本考核，繼續(xù)拓展企業(yè)增收、節(jié)支，減員、增效，節(jié)能、降耗的新思路和新途徑。

　　7、繼續(xù)做好服務(wù)費(fèi)欠費(fèi)的追繳工作，加大訴訟力度，通過降低應(yīng)收資金環(huán)節(jié)的損失，實(shí)現(xiàn)企業(yè)新的增收、創(chuàng)收。

物業(yè)工作計劃2

　　因?yàn)閯偨佑|的新事物沒有工作經(jīng)驗(yàn)THANKS

　　其實(shí)除了基本得崗位職責(zé)以外，還要有很強(qiáng)得責(zé)任心。真正的看重這份工作，想要做好。因?yàn)榭赡苣阋粋�人就關(guān)系到幾十上百戶家庭。物業(yè)工作很繁瑣，工程更是如此，有時忙得一天都停不下來。這是就需要我們物業(yè)人得責(zé)任心，來支撐我們?yōu)榍Ъ胰f戶解決好每一個問題。 應(yīng)該好好保養(yǎng)啊

　　裝修和維修都是很重要的啊

　　不用拉

　　主要是電工方面的事，還有就是維修的事

　　物業(yè)公司工程部職責(zé),這些也就是你的工作:

　　1、負(fù)責(zé)制訂小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、建筑物、設(shè)備系統(tǒng)的管理規(guī)定；

　　2、負(fù)責(zé)新接管物業(yè)項(xiàng)目的供電、空調(diào)、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝修項(xiàng)目的驗(yàn)收和資料核實(shí)工作；

　　3、負(fù)責(zé)查驗(yàn)用戶裝修報批手續(xù)及審批裝修方案、監(jiān)督裝修方案的實(shí)施；

　　4、負(fù)責(zé)編制設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計劃，負(fù)責(zé)做好與本部門業(yè)務(wù)相關(guān)的合同評審；

　　5、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的工程改造、設(shè)備更新、方案及預(yù)算的編制并送有關(guān)部門評審；

　　6、負(fù)責(zé)對維修裝修項(xiàng)目、設(shè)備的保養(yǎng)進(jìn)行驗(yàn)收，負(fù)責(zé)對設(shè)備保養(yǎng)、維修、工程項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)審核；

　　7、負(fù)責(zé)所有設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)（供電、空調(diào)、給排水、電梯、電話、衛(wèi)星及有線電視、消防、計量等）的管理、運(yùn)行、維修等；

　　8、配合客服中心做好用戶入住時房屋設(shè)施、設(shè)備的交驗(yàn)、記錄工作；

　　9、負(fù)責(zé)配合客服中心物管員派發(fā)的維修施工單；

　　10、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)緊急情況的處理工作。 物業(yè)工程部年度計劃；

　　一：人員安排，

　　二：工作計劃：

　　三：做好能源控制管理

　　四：預(yù)防性維修：

　　五：健全設(shè)備設(shè)施檔案，做好維修工作記錄：

　　六：設(shè)備設(shè)施記劃維保工作：

　　七：做好員工培訓(xùn)和團(tuán)隊(duì)思想工作。

　　一、自我介紹各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同事下午好：

　　我的名字叫z，1月9日入職zz物業(yè)管理處，任L4區(qū)工程部主管�；仡欉@一個多月來的工作，我覺得這是我入職新單位，投入新工作的一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

　　二、入職至今的'工作履行情況：

　　（一）基礎(chǔ)工作完成情況

　　1、對公司的架構(gòu)和方針政策、行政、財務(wù)、員工管理等規(guī)章制度有了初步了解，基本熟悉了相關(guān)部門的運(yùn)作流程，部門之間的協(xié)助工作順利進(jìn)行。

　　2、基本熟悉園區(qū)的建筑物、附屬配套設(shè)施設(shè)備的分布位置、掌握其功能和運(yùn)行狀況。

　　3、搜集整理園區(qū)各類設(shè)備設(shè)施的施工單位、安裝單位、維保修單位的名稱、地址、負(fù)責(zé)人和聯(lián)系電話，建立了較為詳盡的通訊錄，明確了各類建筑、設(shè)施、設(shè)備相應(yīng)的施工單位及廠家。

　　4、通過有效的多渠道溝通，與本部門員工建立相互信任與支持的良好關(guān)系，營造積極向上的工作氛圍，穩(wěn)定了員工的思想，為今后的管理工作和隊(duì)伍建設(shè)奠定基礎(chǔ)。

　　5、帶領(lǐng)本部員工順利完成公共設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)、管理和戶內(nèi)維修服務(wù)等工作，逐步完善各項(xiàng)管理制度。

　�。ǘ�）部門運(yùn)作狀況

　　1、由于戶內(nèi)有償維修服務(wù)報修量很大，1月份平均每天報修高達(dá)13項(xiàng)。前任主管為了向業(yè)主提供及時的維修服務(wù)，將工程部主要人力投入到戶內(nèi)有償服務(wù)工作中，放松了公共設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，導(dǎo)致設(shè)備巡查保養(yǎng)不到位，公共設(shè)施設(shè)備的故障維修不及時，存在很大的管理漏洞和安全隱患。為此，我根據(jù)設(shè)備運(yùn)行狀況和工程部目前的人力狀況，結(jié)合戶內(nèi)維修服務(wù)的工作量和員工的技術(shù)水平等實(shí)際情況，對工程部現(xiàn)有人員的分工進(jìn)行了調(diào)整，制定了相應(yīng)的運(yùn)行值班技工、戶內(nèi)維修技工、機(jī)電維修技工崗位職責(zé)，并完善了相關(guān)的工作程序、工作規(guī)范、操作規(guī)程等管理文件，同時對員工進(jìn)行宣傳教育，引導(dǎo)員工認(rèn)清楚公共設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)才是工作重點(diǎn)，端正工作態(tài)度，要求員工把握今后工作的原則，理順工作思路，嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制。經(jīng)過如此調(diào)整，使工程部結(jié)束了分工不清、責(zé)任不明、工作被動和打亂戰(zhàn)的局面，并使工程部重新掌握了工作的主動權(quán)，讓各項(xiàng)工作逐漸走上了正軌。

　　三、物業(yè)工程部面臨的困難

　　1、戶內(nèi)維修服務(wù)工作量還很大，目前的人力不能滿足業(yè)主提出的戶內(nèi)維修服務(wù)要求。

　　2、大部分設(shè)備設(shè)施早期已投入使用，保修期限和維修責(zé)任不明確，施工單位及廠家采取消極態(tài)度和拖延戰(zhàn)術(shù)，故障維修不及時，設(shè)備的正常運(yùn)行沒有足夠的保障，存在很大的安全隱患。

　　3、公司尚未正式運(yùn)用物業(yè)管理ISO程序文件、工作規(guī)范、質(zhì)量手冊，工程部與相關(guān)部門之間的工作協(xié)調(diào)缺乏一套完善的規(guī)范文本作為依據(jù)，責(zé)任界定不清、不細(xì)，服務(wù)鏈存在脫節(jié)現(xiàn)象。

物業(yè)工作計劃3

　　一、 深化落實(shí)公司各項(xiàng)規(guī)章制度和客服部各項(xiàng)制度

　　在0XX年初步完善的各項(xiàng)規(guī)章制度的基礎(chǔ)上,2021年的重點(diǎn)是深化落實(shí),為此,客服部根據(jù)公司的發(fā)展現(xiàn)狀,加深其對物業(yè)管理的認(rèn)識和理解。同時,隨著物業(yè)管理行業(yè)一些法律、法規(guī)的出臺和完善,客服部也及時調(diào)整客服工作的相關(guān)制度,以求更好的適應(yīng)新的形勢。

　　二、理論聯(lián)系實(shí)際,積極開展客服人員的培訓(xùn)工作

　　利用每周五的客服部例會時間,加強(qiáng)對本部門人員的培訓(xùn)工作。培訓(xùn)工作是根據(jù)一周來在工作當(dāng)中遇到的實(shí)際問題展開的,這樣就做到了理論與實(shí)際的結(jié)合,使每位客服人員對“服務(wù)理念”的認(rèn)識更加的深刻。

　　三、日常報修的處理

　　據(jù)每周末的工作量統(tǒng)計,“日接待”各種形式的報修均達(dá)十余次。根據(jù)報修內(nèi)容的不同積極進(jìn)行派工,爭取在最短的時間內(nèi)將問題解決。同時,根據(jù)報修的完成情況及時地進(jìn)行回訪。

　　四、20xx區(qū)物業(yè)費(fèi)的收繳工作

　　根據(jù)年初公司下達(dá)的收費(fèi)指標(biāo),積極開展20xx、20xx區(qū)物業(yè)費(fèi)的收繳工作。最終在物業(yè)經(jīng)理、書記及其它各部門的支持下,完成了公司下達(dá)的收費(fèi)指標(biāo)。

　　五、能源費(fèi)的收繳工作

　　如期完成20xx區(qū)每季度入戶抄水表收費(fèi)工作的同時,又完成了公司布置的新的任務(wù)-----0XX區(qū)首次入戶抄水表收費(fèi)工作。

　　六、20xx區(qū)底商的招租工作

　　制定了底商的招租方案,并在下半年成功的引進(jìn)了“超市、藥店”項(xiàng)目。

　　七、部分樓宇的收樓工作

　　在X月份,完成了X#、X#的收樓工作;同時,又完成了部分20xx區(qū)回遷樓(X#--1、2單元)收樓工作。

　　八、“情系青海玉樹地震”組織開展募捐活動

　　在得知青海玉樹地震的消息后,物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)立即決定在社區(qū)內(nèi)進(jìn)行一次以“為災(zāi)區(qū)人民奉獻(xiàn)一份愛心”的募捐活動,這項(xiàng)任務(wù)由客服部來完成。接到指示后,客服部全體人員積極獻(xiàn)計獻(xiàn)策,最終圓滿的完成了這次募捐活動。

　　九、節(jié)日期間園區(qū)的'裝點(diǎn)布置工作

　　積極完成各節(jié)日期間園區(qū)內(nèi)的裝點(diǎn)布置工作,今年公司加大了對圣誕節(jié)(倍受年輕人關(guān)注的節(jié)日)期間園區(qū)裝點(diǎn)布置的力度,在小區(qū)20xx門及20xx區(qū)各大堂內(nèi)購置了圣誕樹及其各種裝飾品。

　　十、業(yè)主座談會

　　在春節(jié)前夕,組織進(jìn)行了一年一度的業(yè)主座談會。邀請來的各位業(yè)主在會上積極發(fā)言,對物業(yè)公司的服務(wù)工作給了充分的肯定并提出了合理的建議。

　　總之,在20xx年的工作基礎(chǔ)上,20xx年我們滿懷信心與希望,在新的一年里我們堅信,只要我們勤奮工作,努力工作,積極探索,勇于進(jìn)取,我們一定能以“的努力”完成公司下達(dá)的各項(xiàng)工作指標(biāo)。

物業(yè)工作計劃4

　　20xx年，物業(yè)部集團(tuán)公司的領(lǐng)導(dǎo)下，努力工作，求實(shí)創(chuàng)新，圓滿完成了全年工作任務(wù)。20xx年，是集團(tuán)發(fā)展規(guī)劃蓄勢的一年，也是我們工作繼往開來的新的一年，除了要一如既往地堅定“服務(wù)”的理念外，還要開拓工作思路，準(zhǔn)確分析公司發(fā)展面臨的機(jī)遇、困難和挑戰(zhàn)，強(qiáng)化危機(jī)意識，提倡實(shí)干意識，同心同德，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)各項(xiàng)工作全面健康有序地發(fā)展，為全面完成集團(tuán)公司發(fā)展規(guī)劃上確立的目標(biāo)奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。

　　一、工作目標(biāo)

　　緊緊圍繞中心工作，加強(qiáng)常規(guī)管理，注重工作實(shí)效，以“重視質(zhì)量，深化改革，加速發(fā)展”為工作重點(diǎn)，努力做到：加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高服務(wù)意識；加強(qiáng)管理，提高服務(wù)水平；加強(qiáng)考核，提高服務(wù)效率，使服務(wù)工作力求做到有預(yù)見性、有高效性，以確保各項(xiàng)服務(wù)保障工作順利開展，并實(shí)現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”的各項(xiàng)工作目標(biāo)，為總公司的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展作出我們應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

　　二、具體工作措施

　　1、建立物業(yè)公司雛形，發(fā)揮長期以來形成的服務(wù)優(yōu)勢，通過“管理體制、運(yùn)行機(jī)制、分配制度和干部制度”的改革和重視人才培養(yǎng)，來增強(qiáng)市場競爭力，努力在物業(yè)管理市場中獲取更多的份額。同時，還要大膽地走出去，積極地投身到激烈的市場競爭中去，努力拓展市場，獲取更大的發(fā)展空間，爭取更大的發(fā)展。

　　2、完成各項(xiàng)日常工作，并且將在20xx申請各項(xiàng)維修基金，年對西關(guān)臨夏路拆遷樓、西站敦煌路金達(dá)小區(qū)的'暖氣管道系統(tǒng)、用水系統(tǒng)、排污系統(tǒng)等進(jìn)行徹底的維修和改造，為業(yè)主創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，為各項(xiàng)費(fèi)用的收取創(chuàng)造條件。

　　3、爭取和西單商場達(dá)成協(xié)議，接管西單商場物業(yè)部門的工作，成立保潔部門。開源節(jié)流，擴(kuò)大新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

　　4、在20xx年金達(dá)山莊試營業(yè)的基礎(chǔ)之上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、開拓市場，更好的做好山莊經(jīng)營工作。爭取在20xx年對山莊道路進(jìn)行維修，以便更好的開展經(jīng)營工作。

　　5、牢固樹立安全意識，制定突發(fā)事件及火災(zāi)應(yīng)急方案；進(jìn)一步加強(qiáng)巡查及加強(qiáng)對設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)，把安全隱患消滅在萌芽之中。

　　6、實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行管理文件和獎懲制度及追究制，對違規(guī)等現(xiàn)象，堅決予以追究和處罰。

　　-蘭州金達(dá)集團(tuán)物業(yè)部

　　20xx年11月7日

物業(yè)工作計劃5

　　根據(jù)社區(qū)在新一年度的戰(zhàn)略目標(biāo)及工作布署,陳村路社區(qū)在20xx年工作計劃將緊緊圍繞"服務(wù)質(zhì)量提升"來開展工作,主要工作計劃有:

　　一、全面實(shí)施規(guī)范化管理

　　在原有基礎(chǔ)上修定各項(xiàng)規(guī)章制度,規(guī)范工作流程,按工作制度嚴(yán)格執(zhí)行,加大制度的執(zhí)行力度,讓管理工作有據(jù)可依。并規(guī)范管理,健全各式檔案,將以規(guī)范表格記錄為工作重點(diǎn),做到全面、詳實(shí)有據(jù)可查。

　　二、執(zhí)行績效考核工作,提高服務(wù)工作質(zhì)量

　　以績效考核指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn),實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制,明確各級工作職責(zé),責(zé)任到人,通過檢查、考核,真正做到獎勤罰懶,提高員工的'工作熱情,促進(jìn)工作有效完成。

　　三、強(qiáng)化培訓(xùn)考核制度

　　根據(jù)社區(qū)工作部署,制定培訓(xùn)計劃,提高服務(wù)意識、業(yè)務(wù)水平。有針對性的開展崗位素質(zhì)教育,促進(jìn)員工愛崗敬業(yè),服務(wù)意識等綜合素質(zhì)的提高。對員工從服務(wù)意識、禮儀禮貌、業(yè)務(wù)知識、應(yīng)對能力、溝通能力、自律性等方面反復(fù)加強(qiáng)培訓(xùn),并在實(shí)際工作中檢查落實(shí),提高管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量,提高員工隊(duì)伍的綜合素質(zhì),為公司發(fā)展儲備人力資源。

　　四、結(jié)合小區(qū)實(shí)際建立嚴(yán)整的安防體系

　　從制度規(guī)范入手,責(zé)任到人,并規(guī)范監(jiān)督執(zhí)行,結(jié)合績效考核加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè),加大對小區(qū)住戶安防知識的宣傳力度,打開聯(lián)防共治的局面。

　　五、完善日常管理,開展便民工作,提高住戶滿意度

　　以制度規(guī)范日常工作管理,完善小區(qū)樓宇、消防、公共設(shè)施設(shè)備的維保,讓住戶滿意,大力開展家政清潔、花園養(yǎng)護(hù)、水電維修等有服務(wù),在給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　　六、開展社區(qū)文化活動,創(chuàng)建和諧社區(qū)

　　組織社區(qū)居民參加由居委會組織的文話活動，加強(qiáng)居民之間和居民與工作的聯(lián)系，為全面建設(shè)和諧社區(qū)共同努力。

　　20xx年陳村路社區(qū)將以務(wù)實(shí)的工作態(tài)度,以社區(qū)整體工作方針為方向,保質(zhì)保量完成各項(xiàng)工作任務(wù)及考核指標(biāo),在扎實(shí)開展各項(xiàng)物業(yè)工作，全面提升服務(wù)質(zhì)量，爭創(chuàng)佳績。

物業(yè)工作計劃6

　　商業(yè)、寫字樓性質(zhì)物業(yè)是在建設(shè)規(guī)劃中必須用于商業(yè)或辦公經(jīng)營性質(zhì)的房地產(chǎn)，它是城市整體規(guī)劃建筑的重要組成部分，其直接的功用就是為消費(fèi)者提供購物、辦公的場所。從建筑結(jié)構(gòu)上來分，商場物業(yè)有敞開式的市場和廣場類型，也有封閉式的購物中心、寫字樓類型。較之傳統(tǒng)的居住型物業(yè)，此類物業(yè)給開發(fā)商及物業(yè)公司帶來的收益更加可觀，但按照收益與風(fēng)險相對應(yīng)的商業(yè)原則，因經(jīng)營和管理商業(yè)物業(yè)導(dǎo)致的法律糾紛也比住宅物業(yè)更加復(fù)雜。

　　一、商業(yè)物業(yè)糾紛的特點(diǎn)及成因簡析。

　　我們認(rèn)為，商業(yè)性物業(yè)糾紛較之傳統(tǒng)居住型物業(yè)糾紛，具備如下兩個方面的特征：

　�。ㄒ唬┥虡I(yè)物業(yè)較難成立業(yè)主委員會，以業(yè)委會為維權(quán)主體與物業(yè)管理公司的直接對抗相對較少，更換物業(yè)公司也相對較少。

　　相對于住宅而言，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)態(tài)各異，又由于如今商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)租賃式經(jīng)營模式，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)像住宅那樣成立業(yè)主委員會有困難。據(jù)20xx年相關(guān)部門統(tǒng)計，僅以深圳為例，商業(yè)物業(yè)成立業(yè)委會的比例不到四分之一。依深圳市《業(yè)主大會和業(yè)主委員指導(dǎo)規(guī)則》及相關(guān)文件規(guī)定，“商業(yè)物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上，或者物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%，且使用超過一年的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)(大廈)所在的街道辦事處書面提出申請成立首屆業(yè)主委員會。”

　　實(shí)踐中，如果商業(yè)物業(yè)是單一業(yè)主且物業(yè)又在自家成立的子公司管理之下，則根本沒有成立業(yè)委會的必要。只有在存在分割產(chǎn)權(quán)物業(yè)的情況下，才具備了成立業(yè)委會的前提。但問題是很多商業(yè)性物業(yè)從表面上看入住率頗高，但實(shí)際上各個產(chǎn)權(quán)人將物業(yè)出租，或者開發(fā)商用委托第三方經(jīng)營或者全場租約的形式經(jīng)營，又或者開發(fā)商已經(jīng)出售的單元不多而更多的單元被迫出租。因此許多寫字樓的入住率高并不代表小業(yè)主交付使用的面積多，不一定達(dá)到成立業(yè)委會的法定要求。即使達(dá)到了法定的條件，也因商業(yè)樓宇的產(chǎn)權(quán)人不像小區(qū)業(yè)主那樣特別在意小區(qū)公共事務(wù)和共同利益關(guān)系，在缺乏相互了解交流的平臺下，也很難形成成立業(yè)委會的合意。加上開發(fā)商控制的物業(yè)公司顯然并不希望成立對抗性的業(yè)委會，無人牽頭的小業(yè)主就成了一盤散沙。

　　物業(yè)公司最擔(dān)心的就是與業(yè)委會對抗、導(dǎo)致丟失管理權(quán)。沒有業(yè)委會或者開發(fā)商作為大業(yè)主在業(yè)委會中具有控制權(quán)，則物業(yè)管理中最大的利益雙方的沖突就大為減少，業(yè)主更換物業(yè)管理公司的訴訟以及成功的可能性也較少。當(dāng)然，作為企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的律師，我們經(jīng)常向開發(fā)商、物業(yè)公司灌輸成立業(yè)委會的好處，有一個監(jiān)督方，有利于物業(yè)公司管理行為更加規(guī)范，有利于減少各類糾紛，有利于小區(qū)的和諧。

　�。ǘ�）隨著商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)在傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域外有了新拓展，部分商業(yè)項(xiàng)目采用了開發(fā)商和物業(yè)管理公司合作經(jīng)營的商業(yè)模式，對物業(yè)管理質(zhì)量提出了更高要求，出現(xiàn)了相對居住型物業(yè)中欠繳物業(yè)管理費(fèi)訴訟案件數(shù)量下降，但個案標(biāo)的額上升以及針對管理質(zhì)量、管理內(nèi)容和收費(fèi)合理性的新訴訟糾紛。

　　深圳中院房地產(chǎn)庭所作出的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，傳統(tǒng)居住型物業(yè)訴訟60%集中在物業(yè)公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)管理費(fèi)，30%則是業(yè)主訴物業(yè)公司管理不當(dāng)所導(dǎo)致的侵權(quán)糾紛，其他物業(yè)糾紛的比例則為10%；而在商業(yè)物業(yè)中，欠繳物業(yè)管理費(fèi)的糾紛比例下降至30%，經(jīng)營戶、業(yè)主訴物業(yè)公司管理不善導(dǎo)致的管理類侵權(quán)糾紛上升至50%，20%則是其他糾紛。

　　出現(xiàn)以上情形的原因主要?dú)w結(jié)為以下兩個方面。其一，商業(yè)性物業(yè)因其租金與物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大大高于居住型物業(yè)，開發(fā)商一般不愿將商業(yè)物業(yè)的巨大利潤讓渡于其他物業(yè)公司，因此進(jìn)駐商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理公司大多為開發(fā)商公司的子公司或關(guān)聯(lián)公司。地產(chǎn)公司此時與物業(yè)公司之間更易形成緊密的利益共同體，傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)中本應(yīng)由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)經(jīng)營的領(lǐng)域，如房屋租賃，招商引進(jìn)，廣告招租等業(yè)務(wù)，此時都將會一并委托給物業(yè)公司，或者直接將大廈經(jīng)營權(quán)交付給物業(yè)公司代行使權(quán)利。

　　在減少了開發(fā)商負(fù)擔(dān)的前提下，無疑加大了物業(yè)管理公司的責(zé)任和義務(wù)，增加了諸如租賃合同模板的制定；租賃合同糾紛的預(yù)防和解決；招商、廣告業(yè)務(wù)的引進(jìn)、管理；業(yè)績分成等新業(yè)務(wù)上。同時，因服務(wù)范圍的擴(kuò)大，業(yè)主和商戶對物業(yè)公司的管理是否合法得當(dāng)、是否謹(jǐn)慎合理、費(fèi)用是否合理、特別是中央空調(diào)費(fèi)用的測算是否合理等更加關(guān)注。其二，進(jìn)駐商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營戶或企業(yè)，一般依據(jù)合同約定，在進(jìn)駐前均會繳納一定數(shù)額的物業(yè)管理費(fèi)保證金，加上商戶進(jìn)行實(shí)體經(jīng)營、經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對較強(qiáng)，因此欠繳物業(yè)管理費(fèi)的案件數(shù)量相對下降，不過因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)相對高昂，個案欠費(fèi)的數(shù)額會升高。

　　二、針對商業(yè)物業(yè)糾紛的原因和新類型，物業(yè)管理企業(yè)在風(fēng)險防范方面應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)。

　�。ㄒ唬┰诮邮荛_發(fā)商委托，獨(dú)立取得商業(yè)物業(yè)經(jīng)營權(quán)的情況下，物業(yè)公司在制定商業(yè)樓宇招租租約模板時，需要注意：

　　1、獨(dú)家經(jīng)營權(quán)保障條款

　　在物業(yè)公司對商業(yè)樓宇招商經(jīng)營過程中，租賃合同的雙方為物業(yè)公司與商戶。為了保證利益最大化，商戶可能會提出保障其同類經(jīng)營項(xiàng)目的獨(dú)家經(jīng)營權(quán)。因此，應(yīng)當(dāng)在合同中約定獨(dú)家經(jīng)營權(quán)的涵義和范圍：

　�。�1）明確獨(dú)家經(jīng)營權(quán)的含義。某類行業(yè)或者店鋪的名稱、經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營范疇等要解釋明確，尤其是約定不允許引進(jìn)的類似行業(yè)的范圍。

　�。�2）明確違約責(zé)任，特別是獨(dú)家經(jīng)營的商戶必須達(dá)到的業(yè)績和按時交納租金（或分成）、管理費(fèi)等的違約責(zé)任，并約定管理方在條件成就時有權(quán)利提前解除合同。

　　2、開業(yè)日期與開業(yè)率的約定

　　對于初次招商的商業(yè)物業(yè)來說，項(xiàng)目開業(yè)日期對于經(jīng)營商家和管理方都是比較重要的，項(xiàng)目開業(yè)日期的確定，是收取租金、管理費(fèi)，特別是與實(shí)際使用相關(guān)聯(lián)的中央空調(diào)費(fèi)、水電損耗等費(fèi)用的標(biāo)志和起點(diǎn)。實(shí)踐中，需要雙方明確約定項(xiàng)目的各項(xiàng)收費(fèi)起點(diǎn)，對于開業(yè)日期要求商家開業(yè)前向管理方出具書面函件，明確其開業(yè)日期，以便管理方做好水電、中央空調(diào)、其他公共設(shè)施的啟動準(zhǔn)備。到期即使因單方原因無法正式開業(yè)或者達(dá)不到商業(yè)預(yù)期，也應(yīng)當(dāng)開始計算各項(xiàng)費(fèi)用。

　　對于因開業(yè)日期不明確或者開業(yè)率不足導(dǎo)致無法支付各項(xiàng)費(fèi)用的糾紛，雙方事先應(yīng)當(dāng)就開業(yè)的具體日期、逾期不能開業(yè)的處理辦法以及各方的違約責(zé)任做出明確的約定；在開業(yè)率上應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定開業(yè)是否為整體開業(yè)；如不是，則要確定開業(yè)率是多少，開業(yè)率計算標(biāo)準(zhǔn)是以開業(yè)商家占全部商家數(shù)量的比例還是以開業(yè)面積占物業(yè)整體面積的比例進(jìn)行計算。管理方在合同條款制定上選擇有利于己方的和免責(zé)的條款來合法規(guī)避責(zé)任和最大程度完成費(fèi)用收取任務(wù)。

　　3、租金遞增率的設(shè)定

　　經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)時，租金是投資回報的主要方式。在租金的確定上，如合同明確約定采用固定租金，則無甚爭議；若采用遞增租金時，應(yīng)當(dāng)確定租金遞增率，作為合同相對方的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)代開發(fā)商了解本地區(qū)一定時期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的升值潛力，并經(jīng)過對政府規(guī)劃、統(tǒng)計部門發(fā)布數(shù)據(jù)的研究和詳細(xì)的市場調(diào)查后，借鑒周邊類似物業(yè)的租金確定方式來確定。實(shí)踐中，因客觀經(jīng)濟(jì)形勢的千變?nèi)f化，一味租金遞增將導(dǎo)致商戶難以為繼，導(dǎo)致或者拖欠或者逃之夭夭的后果。為了雙贏乃至多贏，應(yīng)當(dāng)在合同中約定租金、管理費(fèi)的彈性條款，如雙方協(xié)商一致可以減免或者降低遞增幅度等。

　　4、扣率租金模式下如何預(yù)防法律糾紛

　　除采用固定租金或遞增租金的形式以外，在某些情況下還可采用扣率租金。扣率租金是采取扣率租金和固定租金兩者取其高的方式，即確定一個百分比例，按照每個租期商戶的營業(yè)額乘以百分比所得的金額為扣率租金。如果扣率租金高則當(dāng)月租金為扣率租金，如扣率租金低于固定租金，則當(dāng)月租金為固定租金，一般采取的是先預(yù)交固定租金，待租期結(jié)束后再補(bǔ)足扣率租金與固定租金之間的差額的形式。這種租賃費(fèi)用收取方式多見于大型商廈。如深圳華X萬X城。這種做法，使得物業(yè)公司在獲得固定收益的同時，也分享了商戶的經(jīng)營成果，保證了開發(fā)企業(yè)利潤的增長。

　　但是，如何確定商戶的營業(yè)額則是個突出的問題，很多時候開發(fā)企業(yè)和商戶會因?yàn)闋I業(yè)額數(shù)額上的爭執(zhí)而引發(fā)法律糾紛甚至終止雙方之間的租賃合同。在實(shí)踐中，如果是商場統(tǒng)一收銀方式的話，則不存在此問題；如果是由商戶各自收銀，采取“日報”和“月報”相結(jié)合、商戶自報和物業(yè)企業(yè)定期抽查相結(jié)合的形式則更為合理。首先，應(yīng)每日統(tǒng)計商戶的日營業(yè)額，待到月底時再讓商戶上報整月的營業(yè)額，在此基礎(chǔ)上很容易根據(jù)商戶的日現(xiàn)金流量計算出整月的營業(yè)額，不容易存在誤差；其次，應(yīng)不定期的抽查商戶的營業(yè)情況，根據(jù)當(dāng)日抽查的營業(yè)額再與商戶自報的營業(yè)額進(jìn)行對比分析。如何確定租金是事關(guān)開發(fā)企業(yè)利潤的重要事項(xiàng)，在實(shí)踐中應(yīng)采取靈活合理的方式，并在合同中進(jìn)行明確具體的約定，以避免法律糾紛的出現(xiàn)。

　　5、避免“裝修期”容易出現(xiàn)的法律漏洞

　　物業(yè)公司在進(jìn)行物業(yè)招商時往往會給予商戶一定期限的裝修期，在裝修期內(nèi)商戶享受免租并減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、免除中央空調(diào)費(fèi)的待遇。但問題是裝修期雙方之間的法律關(guān)系究竟如何確定？為了財務(wù)統(tǒng)計便于操作，有些合同把裝修期獨(dú)立于正式的租賃期限以外，這樣的很容易出現(xiàn)法律風(fēng)險。因?yàn)樵谧赓U期限內(nèi)，雙方存在租賃法律關(guān)系且由合同明確約定了權(quán)利義務(wù)，有據(jù)可依。如果裝修期獨(dú)立于正式租賃期限以外，則合同約定的租期尚未開始，并且商戶未實(shí)際經(jīng)營，雙方的法律關(guān)系應(yīng)如何界定？如裝修期間發(fā)生安全事故造成人身和財產(chǎn)損失應(yīng)如何承擔(dān)？商戶裝修完畢但因故毀約后房屋如何才能恢復(fù)原狀？等等。為了避免雙方法律關(guān)系的不確定，建議將裝修期納入正式租賃期限，并在租賃合同中對裝修期可能發(fā)生的問題進(jìn)行具體明確的約定。

　　6、裝修條款引發(fā)糾紛的預(yù)防

　　在商業(yè)地產(chǎn)租賃過程中，商戶通常會按照自己的需要對房屋進(jìn)行裝修。就裝修問題事先約定不明而引發(fā)的租賃糾紛日漸增多。因此在租賃雙方簽訂租賃協(xié)議時，應(yīng)對裝修條款詳細(xì)加以約定。

　�。�1）裝修范圍。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，承租人在裝修房屋、增加附屬設(shè)施前，首先應(yīng)當(dāng)書面征得出租人的同意，明確出租人同意裝修的具體范圍；其次，承租人在裝修前，應(yīng)將房屋裝修設(shè)計方案取得出租人認(rèn)可；最后，明確承租人違反上述約定應(yīng)承擔(dān)的恢復(fù)原狀、賠償損失、支付違約金等責(zé)任。

　　（2）裝修期限。通常情況下，出租人應(yīng)給予承租人一定的裝修期限，該期限應(yīng)屬于“裝修免租期”。承租人在該期限內(nèi)除需付物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用外，無須支付房屋租金。雙方還應(yīng)明確該期限屆滿后，即使承租人未能完成裝修，仍需按約支付租金。

　�。�3）裝修保證金。為防止因承租人裝修造成房屋結(jié)構(gòu)破壞，出租人可以要求承租人預(yù)先支付一定數(shù)額的錢款作為裝修保證金，以保證承租人履行其裝修條款中約定的義務(wù)。

　�。�4）租賃終止后的裝修處理。一般說來，承租人會把裝修款分期攤?cè)霠I業(yè)成本中，在租賃期限正常屆滿時不應(yīng)存在補(bǔ)償問題。但在租賃關(guān)系提前結(jié)束時，雙方往往會為裝修的補(bǔ)償問題發(fā)生爭議。為此，雙方應(yīng)在裝修條款中明確非因承租人原因而導(dǎo)致租賃提前終止時，出租人的裝修補(bǔ)償義務(wù)和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。如因承租人違約導(dǎo)致租賃提前終止時，承租人無權(quán)要求出租人給予裝修補(bǔ)償。因此，承租人應(yīng)保管好裝修的相關(guān)票據(jù)、合同等書證，以便雙方結(jié)算。

　�。�5）對物業(yè)管理來說也應(yīng)當(dāng)重視裝修期，在物業(yè)服務(wù)合同中約定中央空調(diào)在裝修期內(nèi)是否開啟、開啟的時段和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，裝修期滿后全額收取空調(diào)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)一般在裝修期有所下調(diào)，但仍要履行管理義務(wù)，應(yīng)將《裝修須知》讓承租商戶簽收并隨時進(jìn)行監(jiān)督檢查，避免出現(xiàn)人身和財產(chǎn)損害。

　　7、優(yōu)先續(xù)約權(quán)的條款設(shè)定

　　一般情況下，在商業(yè)地產(chǎn)租賃合同中均對承租人的優(yōu)先續(xù)約權(quán)有約定，但往往約定的內(nèi)容模糊，通常只是表述“承租方租賃期滿后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權(quán)”。但同等條件如何界定？無法實(shí)際操作，如果商業(yè)地產(chǎn)升值導(dǎo)致租金暴漲，有第三方出價高的情況下，承租方利用該條款占據(jù)物業(yè)拒不退出，從而發(fā)生糾紛�；�于這種情況我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在租賃合同中做出如下約定：

　�。�1）承租方在租賃期滿后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。

　　（2）對于長期合作并且商業(yè)信譽(yù)較好的租戶，同等條件可以約定為承租人有權(quán)在第三方出價的租金上下不超過10%范圍內(nèi)時享有優(yōu)先權(quán)，比如原租金是10000元，第三方出價只要不超過11000元，承租人就有權(quán)以10000元繼續(xù)承租；如果第三方出價為12100元，那么承租人有權(quán)以11000元繼續(xù)承租。

　�。�3）此外同等條件也可約定為租賃期限屆滿后，具備房地產(chǎn)評估資格的評估機(jī)構(gòu)所提供的同地段、類型或相似地段、類型租金標(biāo)準(zhǔn)為同等條件，如原租金10000元，租期5年后評估租金為15000元，承租人所出租金在15000以上則有權(quán)繼續(xù)承租。

　　8、對欠租商戶采取“停水停電”措施的法律風(fēng)險

　　在商戶拖欠租金和物業(yè)管理費(fèi)用的情況下，物業(yè)公司是否可以直接采取停水停電的措施是實(shí)踐中比較糾結(jié)的問題。我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析。

　　首先應(yīng)在租賃合同中寫明在商戶欠租的情況下物業(yè)公司享有對商戶采取停水停電的權(quán)利。此外，應(yīng)區(qū)分兩種情況：第一種情況，開發(fā)商或業(yè)主與自來水公司和電力公司簽訂了《用水協(xié)議》和《購電協(xié)議》，則對于欠租的商戶，開發(fā)商和業(yè)主可以采取停水停電的自助措施。因?yàn)樯虘艉妥詠硭�公司、電力公司并不存在水、電使用合同，不能享有相�?yīng)的使用與否的決定權(quán)。第二種情況，商戶和自來水公司、電力公司直接簽訂了水、電使用合同，則商戶用水、用電的權(quán)利就受法律保護(hù)。此時，雖有免責(zé)約定，司法實(shí)踐中也通常被認(rèn)定承擔(dān)擅自停水、停電造成商戶經(jīng)濟(jì)損失的賠償責(zé)任。另外，還要注意即使有權(quán)停水、停電，物業(yè)公司也應(yīng)事先書面通知商戶，提前告知停水、停電的具體實(shí)施時間、范圍，以避免給商戶帶來突然損失和可能的法律賠償風(fēng)險。

　　對于物業(yè)公司因業(yè)主和租戶、商戶欠繳物業(yè)管理費(fèi)的斷水?dāng)嚯妴栴}，按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和各地的物業(yè)管理?xiàng)l例、各地《業(yè)主公約》模板以及司法實(shí)踐，均認(rèn)定物業(yè)公司行為違法。基于物業(yè)公司和業(yè)主之間的平等合同關(guān)系，一方付錢，一方提供服務(wù)，物業(yè)公司有對小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)管理及維護(hù)相應(yīng)設(shè)施設(shè)備、保證業(yè)主和物業(yè)使用人安全合理便捷使用的義務(wù)。即使物業(yè)公司接受水電部門委托代收水、電、煤、有線電視等費(fèi)用，也不是這些基礎(chǔ)設(shè)施的提供者，并不享有供水、供電、供氣合同等約定的權(quán)利。即使在物業(yè)服務(wù)合同中約定當(dāng)業(yè)主、物業(yè)使用人不繳納物業(yè)費(fèi)時物業(yè)公司可以采取斷水?dāng)嚯姷却胧�，這種約定因干涉他合同而無效。物業(yè)公司如任意胡為將承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。

　　9、解除租賃合同、強(qiáng)行收回房屋和處理商戶遺留物品的法律風(fēng)險

　　制定租賃合同一般都會約定合同解除條件，如商戶欠租達(dá)到一定金額和時間、商戶違法經(jīng)營，則出租人就享有合同解除權(quán)。實(shí)踐中，合同解除條件已經(jīng)成就，但商戶拒絕騰退房屋和償還欠款的情形較突出，考慮到從起訴到法院強(qiáng)制執(zhí)行的時間長、過程復(fù)雜，為了避免擴(kuò)大損失，業(yè)主大多會采取自行強(qiáng)制收回房屋的措施。如何有效的防范法律風(fēng)險，避免欠租商戶以丟失珍貴物品為由反咬一口呢？首先，一旦滿足合同解除條件，出租人應(yīng)及時向商戶郵寄解除租賃合同通知書，寫明要求商戶自動騰退房屋的期限，如超過期限則出租人將強(qiáng)行收回房屋。

　　其次，如商戶超過該期限仍未搬離，則出租人應(yīng)采取邊清理邊取證的方式：第一，邀請公證人員至現(xiàn)場，對清理房屋的整個過程進(jìn)行公證；第二，聘請律師作為見證，并對現(xiàn)場商戶的遺留物品進(jìn)行認(rèn)真清點(diǎn)造冊，全程錄像，留作證據(jù)；第三，將商戶的.遺留物品妥善保管，并書面通知商戶留存物品的地點(diǎn)和清單，要求其限期領(lǐng)取并承擔(dān)保管費(fèi)用。實(shí)踐中，也有由物業(yè)管理公司、業(yè)委會、社區(qū)工作站甚至無利害關(guān)系人數(shù)人見證下清退承租商戶物品的做法。

　　（二）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行管理義務(wù)應(yīng)當(dāng)注意的風(fēng)險與防范

　　1、商業(yè)物業(yè)的保險與風(fēng)險規(guī)避

　　商業(yè)物業(yè)流動人流量多，注意物業(yè)使用相關(guān)人的人身和財產(chǎn)的安全是物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)。同時進(jìn)駐商戶、企業(yè)自身的實(shí)力和守法守規(guī)意識參差不齊，加上設(shè)施設(shè)備特別是空調(diào)、電梯扶梯、水電供應(yīng)等都容易滋生事故，因此要比住宅物業(yè)管理有著更多的風(fēng)險性。司法實(shí)踐中，侵權(quán)訴訟與日俱增，而且索賠金額也日益加大。物業(yè)管理公司在日常的經(jīng)營中面臨著巨大的風(fēng)險，因?yàn)樵賰?yōu)秀的物業(yè)管理公司也很難避免因工作中的疏忽和過失對物業(yè)使用相關(guān)人的人身安全和財產(chǎn)造成損害，而受害者可依法提出索賠，如何轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險成為擺在物業(yè)管理公司面前的一個難題。而保險就是一個很好的選擇。

　　事實(shí)上，很多物業(yè)企業(yè)往往要求商戶應(yīng)購買相應(yīng)的保險，而忽視了自身的保險。即使在商戶已經(jīng)購買保險的情況下，根據(jù)保險利益原則，商戶投保的也只是自身的財產(chǎn)，萬一發(fā)生不測事件，例如火災(zāi)，在毀壞商戶財產(chǎn)的同時也給建筑物本身帶來了損害；又例如第三者在經(jīng)營場所的意外傷害，在商戶無力賠償或其他賠償不足的情況下，物業(yè)公司乃至開發(fā)商往往都要承擔(dān)連帶責(zé)任，對于微利企業(yè)的物業(yè)管理公司而言，購買足夠的保險至為重要。一般應(yīng)考慮購買如下保險：

　　（1）財產(chǎn)一切險，承保范圍是保險單明細(xì)表中列明的保險財產(chǎn)因自然災(zāi)害或意外事故造成的直接物質(zhì)損壞或滅失，包括指雷電、颶風(fēng)、臺風(fēng)、龍卷風(fēng)等及其他人力不可抗拒的破壞力強(qiáng)大的自然現(xiàn)象，以及火災(zāi)和爆炸；

　　（2）第三者責(zé)任險，即由于意外事故造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)的直接損毀，依法應(yīng)由被保險人支付的賠償金額。

　�。�3）物業(yè)管理責(zé)任險，即凡在工商行政管理部門登記注冊，取得合法資格的物業(yè)管理者，均可作為被保險人。該險種涵蓋了物業(yè)管理公司最為擔(dān)憂的各種責(zé)任風(fēng)險，如公眾場所中的第三者責(zé)任；電梯扶梯責(zé)任；游泳池責(zé)任；廣告牌責(zé)任以及停車場責(zé)任等。理賠范圍不僅包括了物業(yè)公司因管理或從業(yè)管理過程中的疏忽或過失造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失（依法應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任），還包括物業(yè)公司訴訟費(fèi)用和為縮小或減少對第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失的賠償責(zé)任所支付必要的、合理的費(fèi)用。

　　2、商業(yè)物業(yè)停車場區(qū)域的車輛管理損毀風(fēng)險的控制與預(yù)防

　　商業(yè)地產(chǎn)停車場的管理風(fēng)險，主要集中在車輛管理損毀風(fēng)險。，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對停車場的經(jīng)營服務(wù)過程中，因管理停放的車輛發(fā)生損壞、滅失等給企業(yè)帶來的風(fēng)險。具體風(fēng)險可能有：車輛停放期間車輛外表被第三人用器具劃傷，被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，在停放期間被盜竊或搶劫或者因遭遇其他不可預(yù)知情形，諸如狂風(fēng)暴雨等導(dǎo)致的車輛毀損。由于高檔商圈、寫字樓內(nèi)停放的車輛大多價值不菲，因此該類糾紛和訴訟將導(dǎo)致物業(yè)公司承擔(dān)不菲的賠償風(fēng)險。

　　物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任關(guān)鍵在于判斷停車服務(wù)關(guān)系是否構(gòu)成保管合同法律關(guān)系。依據(jù)公平原則，這方面司法實(shí)踐中已經(jīng)形成定論，即如果簽訂了特定物品的保管合同、所有人支付了保管費(fèi)則構(gòu)成保管關(guān)系，無論出現(xiàn)何種情形，保管人即物業(yè)公司都要承擔(dān)賠償責(zé)任。否則就只是車位使用服務(wù)關(guān)系。但車位使用服務(wù)這一契約關(guān)系也要求物業(yè)公司必須盡到謹(jǐn)慎善良合理的管理義務(wù)。即使遭遇極端天氣也無法免責(zé)。20xx年大雨造成廣州、北京等地一些商業(yè)樓盤發(fā)生地下停車場浸水事件，車主損失巨大，造成影響較大的群體性糾紛，我們代理的物業(yè)公司方面臨舉證難的窘境。因此，提請注意以下方面：

　�。�1）建立車位進(jìn)場刷卡制度，并將車位服務(wù)合同性質(zhì)、停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項(xiàng)印制在停車憑證上。

　�。�2）完善停車場硬件，要求開發(fā)商、業(yè)主購買監(jiān)控設(shè)備，降低管理風(fēng)險。（3）將停車場車輛停放服務(wù)的內(nèi)容制成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經(jīng)營單位是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任等。

　　(4)收取停放服務(wù)費(fèi)，給予收款憑證，收款憑證上應(yīng)記載停放的時間和車輛的牌號或者電子卡應(yīng)有可資查詢的存檔記錄。如果車輛停放憑證丟失，應(yīng)由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車輛放行憑證。

　　(5)因物業(yè)維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應(yīng)以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區(qū)域進(jìn)行單獨(dú)圍攔，進(jìn)行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。 (6)在異常天氣來臨時，需要及時廣播告知業(yè)主挪移車位，提前預(yù)備沙包等物，尤其注意商業(yè)物業(yè)的地下防空停車場，一般防空區(qū)域是有三防門的，及時放下此門便具有防毒、防水、防輻射的功能，日常管理時，不能只圖車輛通過的便利，用水泥封閉三防門下面的凹形閘口，而應(yīng)當(dāng)用易于挪動的木板或其他可以隨意搬動的材料封閉凹形閘口。

　　(7)建立健全保安員日常巡查制度，保證一定的巡查密度，及時發(fā)現(xiàn)問題，排除潛在危險。對監(jiān)控設(shè)備要保證完好無損，對錄像資料要按照國家規(guī)定，保存至少30天。

　　(8)購買保險，分散管理風(fēng)險。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)場和撤場

　　俗語常說“有始有終”。無論是住宅物業(yè)還是商用物業(yè)，物業(yè)公司管理都始于進(jìn)場而終于撤場，雖然被動撤場在商業(yè)地產(chǎn)中較為少見，但物業(yè)進(jìn)場、撤場不當(dāng)所引發(fā)的糾紛和后續(xù)調(diào)處將會十分復(fù)雜。經(jīng)過對客戶蘇州開發(fā)區(qū)最大商業(yè)旅游建筑群、南京某重點(diǎn)大學(xué)校區(qū)、無錫最大購物中心、深圳南山區(qū)某大型商場等物業(yè)進(jìn)場、退場的法律服務(wù)，我們認(rèn)為物業(yè)企業(yè)對大型商業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)場和撤場應(yīng)高度重視并注意風(fēng)險防范。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)的進(jìn)場的類型與相關(guān)問題

　　商業(yè)地產(chǎn)中依據(jù)進(jìn)場時間不同分為“依前期物業(yè)管理協(xié)議的進(jìn)場”和依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進(jìn)場。

　　1、“依據(jù)前期物業(yè)管理協(xié)議的進(jìn)場”

　　協(xié)議的主體是開發(fā)商，所以交接對象也是開發(fā)商。因此在與開發(fā)商交接的情況下，進(jìn)場前應(yīng)當(dāng)把握如下兩個原則，其一，審查開發(fā)商所移交的材料是否完備，是否真實(shí)。對移交的材料應(yīng)當(dāng)查實(shí)，如暫時未能移交及查實(shí)的，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商說明情況，取得開發(fā)商書面承諾書，要求其在承諾期限內(nèi)完成相關(guān)材料的交付義務(wù)。其二，物業(yè)公司對開發(fā)商所移交的物業(yè)及實(shí)體性構(gòu)筑物一定要把好驗(yàn)收關(guān)，否則因把關(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會給物業(yè)公司帶來沉重的負(fù)擔(dān)。具體來說，應(yīng)當(dāng)注意以下幾個方面：

　�。�1）對在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見進(jìn)行復(fù)核，對尚未完善的事項(xiàng)，要求開發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項(xiàng)基金，開辦費(fèi)用，是否對小業(yè)主有減免費(fèi)用、允許搭建改造承諾等以及對外承諾的商業(yè)配套設(shè)施等問題）。

　�。�2）要求開發(fā)商對小區(qū)所有土建工程、消防工程、管線隱蔽工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）圖紙、單位名稱、工程項(xiàng)目合同、工程負(fù)責(zé)人聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單和附件交給物業(yè)公司。

　　（3）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留存清點(diǎn)備用，可為以后維修減少費(fèi)用。

　�。�4）凡樓宇內(nèi)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。

　�。�5）驗(yàn)收時注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好：包括崗?fù)ぁ⒌篱l、圍欄電梯設(shè)施、商業(yè)景觀取水用的水管接口、垃圾收集房（含清潔工具房）、商業(yè)指示標(biāo)識系統(tǒng)、汽車泊位是否足夠，樓宇公用、消防設(shè)施做好與否，室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。

　　（6）對于可能有爭議的商業(yè)區(qū)域公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所（休憩綠地）、停車位等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明或特別承諾。避免以后引起投訴、紛爭。

　　2、依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進(jìn)場。

　　這類交接相對于前者較為復(fù)雜，理想狀態(tài)下如有相對方的配合則會順利交接，但通常均會發(fā)生利益沖突。典型的案例即為北京建外soho的物業(yè)進(jìn)場交接，雙方互相設(shè)置障礙甚至大打出手，造成了很惡劣的社會影響，降低了北京建外SOHO的經(jīng)營形象。因此對于“新舊交接”的進(jìn)場方式，尤其需要注意以下幾個方面：

　�。�1）一方進(jìn)場，一方會撤場，雙方都應(yīng)當(dāng)組建接管小組，與對方會商制定交接的流程、時間表、確定負(fù)責(zé)人。

　�。�2）嚴(yán)格執(zhí)行交接流程，對于相關(guān)材料的交接，應(yīng)當(dāng)做好交接清單，并讓對方簽字。對因歷史遺留問題發(fā)生的資料遺失，如開發(fā)商未將資料移交導(dǎo)致退出的物業(yè)無法移交的，應(yīng)當(dāng)取得其聲明并簽字確認(rèn)。往來函件應(yīng)當(dāng)提前與當(dāng)?shù)剜]局聯(lián)系，找專人進(jìn)行確認(rèn)送達(dá)業(yè)務(wù)，如發(fā)生拒收的情況，應(yīng)當(dāng)采取DV全程跟拍或公證送達(dá)。

　�。�3）對物業(yè)硬件設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收。列出清單并依據(jù)清單對水電，管線消防等硬件設(shè)施逐項(xiàng)進(jìn)行接管驗(yàn)收，對于損壞的部分，需去函說明，取得快遞回執(zhí)。（4）對資料和樓宇內(nèi)的遺留問題進(jìn)行協(xié)調(diào)，補(bǔ)救。

　�。�5）如雙方發(fā)生沖突，應(yīng)首先取得樓內(nèi)業(yè)主及開發(fā)商的支持并向政府主管機(jī)構(gòu)請求協(xié)調(diào)，在維穩(wěn)的背景下，通過正當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)場而不要采取過激措施。對有爭議的部分，應(yīng)當(dāng)取得對方明確的書面答復(fù)，本著“求同存異”的原則，逐步進(jìn)行協(xié)調(diào)接收。

　　（二）物業(yè)撤場應(yīng)當(dāng)注意的問題

　　一般情況，物業(yè)撤場都會有交接相對方予以全力配合。但在物業(yè)公司遵守約定管理而相對方違約，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)無法取得物業(yè)管理利潤，依據(jù)合同行使解除權(quán)被迫撤場的情況下，相對方不僅不會配合，反而會百般刁難。在相對方不配合的情況下應(yīng)當(dāng)如何交接，此時注意兩個原則：

　　1、應(yīng)注意“程序合法，取證充分�！睂τ跓o人配合或設(shè)置障礙的交接，撤場屬于單方行動，很容易成為對方日后爭議的口實(shí)，所以必須注意程序的合法性，每一步程序都需做到合情、合理、合法。包括：

　�。�1）成立撤場工作領(lǐng)導(dǎo)小組并分立各管理項(xiàng)目主管小組，明確職責(zé)；

　　（2）做好交接計劃、流程并告知開發(fā)商，通知其截止撤場時間點(diǎn)管理責(zé)任發(fā)生轉(zhuǎn)移，警告如因其拒絕交接造成的安全責(zé)任由其自行承擔(dān)；

　　（3）將交接安排在管理區(qū)域內(nèi)予以公示，做好管理區(qū)域內(nèi)商戶、小業(yè)主的說服解釋工作；

　　(4)做好完備的交接記錄，DV全程拍攝并照相，將重要機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行封貼（加蓋公章和封貼人簽字）；重要機(jī)房、值班室等安全鎖好；

　　(5)保安按照管理區(qū)域的重要性次第撤崗并公告；

　　(6)將所有日常運(yùn)營管理資料和原自開發(fā)商處取得的圖紙、設(shè)施設(shè)備資料等制定清單，分類分箱封存并標(biāo)記清晰；

　�。�7）通知開發(fā)商接收管理資料、交接證明文書和鑰匙并要求有法定代表人或者委托人簽收;

　　(8）對于開發(fā)商拒絕接受的財務(wù)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)預(yù)先安排公證提存等措施保管妥當(dāng)；

　�。�9）將撤場的每一步驟和文書證明資料以及催促開發(fā)商交接的函件送達(dá)對方簽收，對方不簽收的，通過特快專遞、公證、見證等方式取得送達(dá)的證據(jù)。

　　2、充分依靠政府物業(yè)主管部門和街道辦等機(jī)構(gòu)，事先向相關(guān)機(jī)構(gòu)報告，說明撤場的原因和可能造成的嚴(yán)重后果；請求派人現(xiàn)場見證；必要時候?qū)⒊穲鲎C據(jù)和需要移交的管理資料等送達(dá)到政府主管機(jī)構(gòu)保管；撤場后向政府機(jī)構(gòu)提交報告。

　　3、整理并備份管理資料，做好財務(wù)核算、分包合同解除和清退員工的補(bǔ)償工作。

　�。�1）工程類資料和日常管理資料重要的要復(fù)制備份；移交撤場資料也要整理備份。以免發(fā)生糾紛時無法舉證；

　�。�2）為了追討開發(fā)商和商戶欠費(fèi)，撤場前應(yīng)對管理期限內(nèi)的物業(yè)費(fèi)用，單獨(dú)歸類制定清單，向欠費(fèi)方發(fā)出清償通知書并保證送達(dá)；對未決訴訟、欠繳物業(yè)管理費(fèi)或其他訴訟進(jìn)行列表清理，隨后可聘請律師追繳物業(yè)管理費(fèi)；

　�。�3）清理員工勞動資料，包括：項(xiàng)目員工合同、薪酬、社保、保險等。對于勞動合同不完備的部分進(jìn)行補(bǔ)充，分項(xiàng)列明工資、社保、福利等費(fèi)用和員工遣散所支出的其他費(fèi)用并妥善遣散員工；

　　（4）撤場前對物業(yè)共用部分，共用設(shè)備的維保養(yǎng)護(hù)合同、清潔綠化等外包合同等分別通知解除并妥善解決爭議；

　�。�5）做好財務(wù)核算，如收支、損益核算；辦公、固定資產(chǎn)投入后的折舊費(fèi)用統(tǒng)計；可能將來帶有收益性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的測算，可以委托審計機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計評估。以便公司了解項(xiàng)目盈虧和報稅。

　　總之，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理特有的法律風(fēng)險需要引起經(jīng)營者和管理者的高度重視。本文一管之見，囿于經(jīng)驗(yàn)和水平，難免有不盡、錯漏之處，希望各位同仁斧正。

物業(yè)工作計劃7

　　物業(yè)管理是以服務(wù)為主，客服中心是整個物業(yè)公司的服務(wù)窗口。為此，服務(wù)中心將把服務(wù)放在第一位，堅持 “以人為本”的服務(wù)宗旨，規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。不斷提高江南世家物業(yè)價值，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能。

　　工作思路：

　　強(qiáng)調(diào)成本控制意識和成本管理程序;

　　強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程;

　　強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個性化;

　　強(qiáng)調(diào)“以人為本”的服務(wù)理念和服務(wù)的人性化;

　　致力于建立與業(yè)主有良好溝通的和諧社區(qū)。

　　目標(biāo)設(shè)置：

　　客戶綜合滿意率不低于 90%;

　　服務(wù)綜合及時率不低于 85%;

　　業(yè)務(wù)技能培訓(xùn) 100%;

　　小區(qū)

　　綠化完好率不低于 90%;

　　綠化覆蓋率不低于 60%;

　　管理費(fèi)收費(fèi)率一期逐步達(dá)到 70%;

　　二期收費(fèi)率達(dá)到 90%;

　　生活垃圾日清率為 100%;

　　工作重點(diǎn)：

　　根據(jù)對20xx年的工作回顧和反思，20xx年將致力于加強(qiáng)規(guī)范管理、協(xié)調(diào)溝通、落實(shí)執(zhí)行，以提高管理服務(wù)效能，營造和諧生活環(huán)境。

　　(1)制定、完善工作手冊，使員工翻開手冊即可操作，如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》等。使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范自我、服 務(wù)業(yè)戶的.目的。并對員工進(jìn)行定期的業(yè)務(wù)、技巧、服務(wù)意識等方面的培訓(xùn)，通過不斷的強(qiáng)化學(xué)習(xí)，不斷提高服務(wù)中心員工水平。盡快帶領(lǐng)出一支業(yè)務(wù)過硬、服務(wù)意識 強(qiáng)的員工隊(duì)伍。對進(jìn)入服務(wù)中心工作的員工嚴(yán)格把關(guān)，定期進(jìn)行考核評比，對不稱職員工堅決撤換。

　　(2)小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居住環(huán)境，是我們非常重視的問題，以往的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督 導(dǎo)、檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充實(shí)發(fā)揮每個人的潛能，認(rèn)真地去做好每天的保潔工作。積極宣傳環(huán)保意識，使小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài)。

　　(3)根據(jù)目前的收樓情況，強(qiáng)化對工程維修的監(jiān)管力度，與各部門積極協(xié)調(diào)配合，完成收樓任務(wù)。

　　(4)對物業(yè)管理費(fèi)收取率較低的現(xiàn)狀，由于綜合因素較多，將通過定期開展社區(qū)文娛活動、定期安排上門家訪及問卷調(diào)查等多種渠道與業(yè)戶進(jìn)行溝通，聽取 業(yè)戶的意見。接受合理的要求及意見，采取有效措施進(jìn)行相應(yīng)的整改，提高管理質(zhì)量;對于超出管理標(biāo)準(zhǔn)的要求，按國家及有關(guān)規(guī)定向業(yè)主耐心解釋，并加強(qiáng)對物業(yè) 管理行業(yè)的政策宣傳，以轉(zhuǎn)變以往固有的觀念，爭取業(yè)主的理解，對經(jīng)解釋無效拒交管理費(fèi)的業(yè)戶，將通過法律途徑解決，使管理工作得以順利開展。

　　(5)加強(qiáng)社區(qū)文化的建設(shè)，建立與業(yè)主的良好溝通，共建和諧社區(qū)。

　　(6)協(xié)助成立業(yè)主委員會籌備小組，實(shí)行業(yè)主自治，共同管理。

　　物業(yè)前臺工作計劃二：

　　20xx年我部重點(diǎn)工作為進(jìn)一步提高物業(yè)費(fèi)收費(fèi)水平，在xx年基礎(chǔ)上提高4-7個百分點(diǎn);部門管理基本實(shí)行制度化，員工責(zé)任心和服務(wù)水平有顯著提高;各項(xiàng)服務(wù)工作有序開展，業(yè)主滿意率同比去年有顯著提高。

　　(一)繼續(xù)加強(qiáng)客戶服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主滿意率達(dá)到85%左右。

　　(二)進(jìn)一步提高物業(yè)收費(fèi)水平，確保收費(fèi)率達(dá)到80%左右。

　　(三)加強(qiáng)部門培訓(xùn)工作，確�？头�員業(yè)務(wù)水平有顯著提高。

　　(四)完善客服制度和流程，部門基本實(shí)現(xiàn)制度化管理。

　　(五)密切配合各部門工作，及時、妥善處理業(yè)主糾紛和意見、建議。

　　(六)加強(qiáng)保潔外包管理工作，做到有檢查、有考核，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。

　　回顧xx年，工作中充滿了艱辛與坎坷，卻收獲了成長與成績，展望明年，迎接我們的是機(jī)遇和挑戰(zhàn)。為此，客服部全體員工在明年的工作中將繼續(xù)團(tuán)結(jié)一致、齊心協(xié)力的去實(shí)現(xiàn)部門目標(biāo)，為公司發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量。

　　1、 狠抓團(tuán)隊(duì)的內(nèi)部建設(shè)，工作紀(jì)律。

　　2、 定期思想交流總結(jié)。

　　3、 建立經(jīng)理信箱，接受各員工建議，更好的為業(yè)主服務(wù)。

　　4、 完善管理制度，根據(jù)工作標(biāo)準(zhǔn)，擬定操作標(biāo)準(zhǔn)。

　　5、 人員的招聘、培訓(xùn)。

　　6、 樓宇的驗(yàn)收內(nèi)容、實(shí)地的考察學(xué)習(xí)。

　　7、 交房工作的準(zhǔn)備、實(shí)施。

　　8、 空置單位的管理及代租代售業(yè)務(wù)。

　　9、 完善業(yè)主檔案。

　　10、 費(fèi)用的收取及催繳。

　　11、 處理業(yè)主投訴咨詢問題及跟進(jìn)工作，建立回訪制度。

　　12、 組織學(xué)習(xí)培訓(xùn)，提高員工的工作水平、服務(wù)質(zhì)量。

　　13、 定期走訪，征求業(yè)主意見，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。

　　14、 組織開展社區(qū)文化活動及業(yè)主聯(lián)誼活動。

　　15、 負(fù)責(zé)辦理入住、驗(yàn)房，交房、裝修的全部手續(xù)。

　　16、 簽訂物業(yè)服務(wù)合同、裝修協(xié)議等文書。

　　17、 根據(jù)業(yè)主要求開展其他有償服務(wù)。

　　18、 監(jiān)督檢查各部門的服務(wù)質(zhì)量，對不合格的服務(wù)及時進(jìn)行整改。

　　19、 定期召開各部門服務(wù)質(zhì)量評定會，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。

　　20、 領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作

物業(yè)工作計劃8

　　一、 物業(yè)部部門職責(zé)

　　負(fù)責(zé)商場物業(yè)管理的實(shí)際操作

　　1、 細(xì)分現(xiàn)場管理工作（維護(hù)、清潔、安全、消防等），并計劃和安排合適人選與人數(shù)跟進(jìn)負(fù)責(zé)各項(xiàng)工作

　　2、 負(fù)責(zé)商場消防安全等方面之對外溝通工作

　　3、 按照國家相關(guān)政策，一句專業(yè)規(guī)范、規(guī)程對商場的采暖、空調(diào)、給排水、消防、照明、電梯、智能化等系統(tǒng)的配套設(shè)備、設(shè)施，進(jìn)行日常檢查、管理、規(guī)劃、運(yùn)行等工作。

　　4、 檢查、管理和規(guī)劃商場內(nèi)、外部的各項(xiàng)日常安全工作。

　　5、 檢查、管理和規(guī)劃商場內(nèi)、外部的個像日常保潔工作。

　　6、 緊急事故的應(yīng)急協(xié)調(diào)與處理。

　　7、 年度物業(yè)費(fèi)收入和支出的預(yù)算及監(jiān)控。

　　8、 各項(xiàng)中、長期及短期物業(yè)工作計劃。

　　9、 周、月、年度工作檢討會議，并每周/月提交工作計劃。

　　10、 對商場的防盜、防爆、放火安全負(fù)責(zé)，對公司發(fā)生的各類緊急險情和火情能有效控制與處理。

　　11、 對整個商場的公共設(shè)施、設(shè)備的及時搶修，并將搶修情況匯報公司主管領(lǐng)導(dǎo)。

　　二、 物業(yè)部部門經(jīng)理工作范疇

　　物業(yè)部經(jīng)理直屬總經(jīng)辦領(lǐng)導(dǎo)，對電工主管、保安主管、保潔主管、消防主管進(jìn)行直接領(lǐng)導(dǎo)并監(jiān)督其工作。具體職責(zé)描述如下：

　　1、 制定部門的基本管理制度，嚴(yán)格按照公司的各項(xiàng)管理制度與操作規(guī)程，監(jiān)督部門執(zhí)行各項(xiàng)工作任務(wù)；

　　2、 部門年度預(yù)算的制定與實(shí)施，部門年度的工作計劃方案的制定與實(shí)施；

　　3、 負(fù)責(zé)監(jiān)督完成商場的物業(yè)管理工作任務(wù)，執(zhí)行各方案的操作完成，擬定各階段的'工作任務(wù)并下達(dá)給各部門；

　　4、 細(xì)分現(xiàn)場管理工作（維護(hù)、清潔、安全等），并計劃和安排合適人選和人數(shù)負(fù)責(zé)部門各項(xiàng)工作；

　　5、 負(fù)責(zé)商家進(jìn)場裝修盛情的審核；

　　6、 負(fù)責(zé)物業(yè)部人員培訓(xùn)工作；

　　7、 協(xié)調(diào)各部門之間的溝通，監(jiān)督各工作環(huán)節(jié)正常運(yùn)行，定期向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報情況，做好總結(jié)工作；

　　8、 完成上級安排的其他工作任務(wù)。

　　第二部 物業(yè)部構(gòu)架

　　物業(yè)部---電工部、安保部、維修部、保潔及綠化部

　　電工部---電工主管、電工班長、電工

　　安保部---保安主管、保安班長、保安員、消防主管、消防員 維修部---維修主管、維修工

　　保潔及綠化部---保潔主管、保潔員（保潔公司）

　　第三部 電工部

　　一、 電工部部門工作范疇

　　1、 負(fù)責(zé)制定空調(diào)、電梯、用電設(shè)備閱讀和年度的保養(yǎng)計劃和備件的采購計劃，并定期報物業(yè)部審核。負(fù)責(zé)組織、安排維修、保養(yǎng)計劃的事實(shí)及工程質(zhì)量的監(jiān)督。

　　2、 督導(dǎo)下屬嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備操作程序，堅持設(shè)備維修、保養(yǎng)制度和烈性檢查制度，定期編制“設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)裝空一覽表”，提交物業(yè)部經(jīng)理。

　　3、 設(shè)備發(fā)生故障時，及時組織處理，做好技術(shù)把關(guān)工作。當(dāng)重要設(shè)備發(fā)生故障影響正常營業(yè)時，要迅速趕到現(xiàn)場組織處理，并及時上報物業(yè)部經(jīng)理。

　　4、 要親臨現(xiàn)場督察廠家站位裝修中電路、消防、通風(fēng)口等設(shè)施檢查工作，控制、驗(yàn)收廠家裝修的電、消防等設(shè)施的安全質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。

　　5、 對門店各展位的用電量及裝修線路審核要嚴(yán)格把關(guān)，杜絕電量超負(fù)荷運(yùn)載，對臨時用電要加強(qiáng)管理，減少安全隱患。

　　6、 負(fù)責(zé)強(qiáng)電和弱電的調(diào)試、保養(yǎng)、維修工作。

　　7、 建立齊全的展位各廠商的裝修檔案（包括電氣施工圖、立項(xiàng)通知單、裝修單、裝修驗(yàn)收單等其他廠商裝修所必備的文件資料）。

　　8、 見禮齊全的商場所有廠商的用電管理檔案（包括每月電費(fèi)超標(biāo)讀

　　書記錄表、月度、幾度、年度電費(fèi)收繳情況統(tǒng)計表以及各廠商電表變動更換情況等有關(guān)用電管理的各項(xiàng)資料）。

　　9、 對配電間所有有關(guān)記錄資料進(jìn)行建檔保存，包括停、送電時間記錄、高低壓配電框電氣儀表，每小時超標(biāo)數(shù)據(jù)記錄，交接班工作記錄、所有操作、檢修工具的保管、年檢、更換記錄、日常各項(xiàng)巡查、檢修、保養(yǎng)工作記錄，季度、年度停電檢修工作記錄等。

　　10、 樓層電工必須保證分管樓管日常照明燈具的按時起筆、完成計時更換維修工作，確保分管樓層過道、公用大廳照明率達(dá)100%，并且要求制定出相應(yīng)的維護(hù)計劃。

　　11、 樓層電工必須在每月5日前完成本樓層所有廠商上月電字、電話費(fèi)抄錄工作送交財務(wù)部。

　　12、 嚴(yán)格遵守空調(diào)、高低壓配電間相關(guān)的操作規(guī)程，按照有關(guān)規(guī)定和程序驚醒操作，絕對禁止違章操作。

　　13、 值班電工每季度完成一次配電間停電檢修工作，包括電纜溝雜物清理，所有電氣設(shè)備除塵，接線部位電纜桿堅固，故障電氣及儀表設(shè)備更換等。完成空調(diào)換季的檢修和保養(yǎng)工作。

　　14、 值班電工必須完成對配電間所有電氣儀表、電氣開關(guān)、電氣設(shè)備的數(shù)據(jù)記錄、巡視檢查、維修保養(yǎng)工作、電氣儀、空調(diào)系統(tǒng)每小時抄表記錄一次，數(shù)據(jù)必須真實(shí)準(zhǔn)確，電氣開關(guān)、設(shè)備維修保養(yǎng)必須詳細(xì)記錄，留查備案。

　　15、耗。

　　16、 每周召開一次工作會議，總結(jié)一周來工作，并對下一周工作在確保系統(tǒng)安全正常運(yùn)轉(zhuǎn)的情況下，爭取創(chuàng)新，節(jié)省能源消提出建議和安排。

　　17、 完成上級交辦的其它工作。

　　二、 電工主管工作范疇

　　電工主管直屬物業(yè)部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)，對物業(yè)部電工班長、電工進(jìn)行直接領(lǐng)導(dǎo)并監(jiān)督其工作。

　　其職責(zé)描述如下：

　　1、 制定部門的今本管理制度，嚴(yán)格按照公司的各項(xiàng)管理制度與操作規(guī)程，監(jiān)督部門執(zhí)行各項(xiàng)任務(wù)；

　　2、 部門年度預(yù)算的制定與實(shí)施，部門年度的工作計劃方案的制定與實(shí)施；

　　3、 負(fù)責(zé)監(jiān)督完成商場用電管理工作任務(wù)，執(zhí)行各方案的操作完成，擬定各階段的工作任務(wù)并下達(dá)給本部門；

　　4、 領(lǐng)導(dǎo)部門做好商場用電管理與電力設(shè)備維護(hù)工作；

　　5、 負(fù)責(zé)商家進(jìn)場裝修用電方面的審核管理；

　　6、 設(shè)備發(fā)生故障時，及時組織處理，做好技術(shù)把關(guān)工作，當(dāng)重要設(shè)備發(fā)生故障影響正常營業(yè)時，要及時趕到現(xiàn)場組織處理，并及時上報公司領(lǐng)導(dǎo)；

　　7、 對配電間所有有關(guān)記錄資料進(jìn)行建檔保存，包括停、送點(diǎn)時間記錄、高低壓配電框電氣儀表，每小時超標(biāo)數(shù)據(jù)記錄，交接班工作記錄、所欲操作、檢修工具的報管、年檢、更換記錄、日常各項(xiàng)巡查、檢修、保養(yǎng)工作記錄，季度年度停電檢修工作記錄等；

　　8、 完成上級安排的其他工作任務(wù)。

　　三、 電工班長職責(zé)范疇

　　電工班長直屬電工主管領(lǐng)導(dǎo)，領(lǐng)導(dǎo)部門電工進(jìn)行工作，并對電工工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)以及對電工主管負(fù)責(zé)。其職責(zé)描述如下：

　　1、 負(fù)責(zé)強(qiáng)電和弱電的調(diào)試、保養(yǎng)、維修工作；

　　2、 建立齊全的商場所有廠商的用電管理檔案（包括每月電費(fèi)超標(biāo)讀書記錄表、月度、季度、年度電費(fèi)收繳情況統(tǒng)計表以及各廠商電表變動更換情況等有關(guān)用電管理的各項(xiàng)資料）；

　　3、 對配電間所有有關(guān)記錄資料進(jìn)行建檔保存，包括停、送電時間記錄、高低壓配電框電氣儀表每小時超標(biāo)數(shù)據(jù)記錄，交接班工作記錄、所有操作、檢修工具的保管、年檢、更換記錄，日常各項(xiàng)巡查、檢修、保養(yǎng)工作記錄，季度、年度停電檢修工作記錄等；

　　4、 要親臨現(xiàn)場督察廠家展位裝修中電路、消防、通風(fēng)口等設(shè)施檢查工作，控制、驗(yàn)收廠家裝修的電、消防、通風(fēng)等設(shè)施的安全質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正；

　　5、 督導(dǎo)下屬嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備操作程序，堅持設(shè)備維修、保養(yǎng)制度和例行檢查制度；

　　6、 負(fù)責(zé)電工日常工作的管理；

　　7、 完成上級安排的其他工作任務(wù)。

　　四、 機(jī)房管理

　　中央空調(diào)及輔助設(shè)備機(jī)房管理

　　一、 中央空調(diào)操作人員必須持證上崗，工作應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，嚴(yán)格遵守中央空調(diào)運(yùn)行管理規(guī)程，確保幾組及輔助設(shè)備的正常運(yùn)行；

　　二、 操作人員開機(jī)前應(yīng)嚴(yán)格按照中央空調(diào)運(yùn)行管理規(guī)程對相關(guān)設(shè)備進(jìn)行全面檢查，做好開機(jī)前的準(zhǔn)備工作；

　　三、 按時查看各設(shè)備運(yùn)行參數(shù)，填寫設(shè)備運(yùn)行記錄，記好工作日記；

　　四、 如果設(shè)備運(yùn)行參數(shù)出現(xiàn)異常，應(yīng)及時采取相應(yīng)措施，重大問題及時向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報，并及時通知維保單位來人處理；

　　五、 做好設(shè)備管理臺賬，如實(shí)記錄設(shè)備使用狀況；

　　六、 新風(fēng)機(jī)、變風(fēng)量空調(diào)機(jī)組的機(jī)房要求通風(fēng)良好，衛(wèi)生清潔，確保幾組的正常運(yùn)行；

　　七、 機(jī)房內(nèi)禁止吸煙，禁止堆放雜物及易燃易爆物品，禁止動用明火；

　　八、 機(jī)房內(nèi)按規(guī)配置各類消防滅火器材，并放置于明顯處；

　　九、 設(shè)備運(yùn)行期間每周清潔設(shè)備，設(shè)備停用期間每月清潔設(shè)備，保持設(shè)備表面無油垢、無灰塵；

　　十、 機(jī)房鑰匙由專人保管，無關(guān)人員不得隨意進(jìn)入機(jī)房；

　　十一、 設(shè)備運(yùn)行期間每周組織一次機(jī)房及設(shè)備的衛(wèi)生、安全檢查，停機(jī)期間每月組織一次機(jī)房及設(shè)備的衛(wèi)生、安全檢查。

　　高低壓配電設(shè)備機(jī)房管理

　　一、 配電值班電工必須持證上崗，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，嚴(yán)格遵守配電運(yùn)行管理規(guī)程，確保配電設(shè)備正常供電；

　　二、 配電設(shè)備由配電值班電工執(zhí)行24小時操作、監(jiān)控、記錄，嚴(yán)謹(jǐn)不合理的超負(fù)荷運(yùn)行；

　　三、 認(rèn)真執(zhí)行交接班制度，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，并詳細(xì)填寫交接班記錄；

　　四、 非工作人員進(jìn)入配電機(jī)房，須經(jīng)過分管專管品準(zhǔn)后。

物業(yè)工作計劃9

　　1、潔凈綠化平常辦理任務(wù)

　　一年去本著對員工劃一公允、公道、地下的本則，增強(qiáng)員工相同、交換，培育員工的團(tuán)隊(duì)認(rèn)識戰(zhàn)散體凝集力，使員工以仆人翁義務(wù)感投進(jìn)任務(wù)，任務(wù)從悲觀主動轉(zhuǎn)為主動自動，并年夜年夜的削減了職員活動。

　　2、員工培訓(xùn)任務(wù)

　　員工培訓(xùn)任務(wù)做為平常任務(wù)的目標(biāo)使命(果年夜部門是新員工，皆是外行或底子已做過潔凈任務(wù))，操縱午時歇息時候每周一次，每次2小時的散中培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包羅：《潔凈根基技術(shù)》、《崗?fù)ぢ氊?zé)》、《操縱平安》、《潔凈劑的機(jī)能戰(zhàn)利用》、《機(jī)械裝備的利用》等，并按照現(xiàn)實(shí)環(huán)境擬定了各崗?fù)さ摹秿復(fù)げ倏v規(guī)程》及《查抄規(guī)程》、《培訓(xùn)規(guī)程》、《說話行動標(biāo)準(zhǔn)》及相干的任務(wù)方法，同時正在平常任務(wù)中沒有中斷的引導(dǎo)戰(zhàn)培訓(xùn)，培訓(xùn)任務(wù)貫串全部上半年度，經(jīng)查核，員工實(shí)操查核100%及格，實(shí)際查核95%合格。其他對兩組工頭停止了下層辦理才能培訓(xùn)，使下層辦理不竭增強(qiáng)戰(zhàn)提升。

　　對兩班組員工平常的儀容儀表、規(guī)矩禮儀、考勤規(guī)律、高低班排隊(duì)、同一工鞋(員工自購)等嚴(yán)酷請求，并應(yīng)用到平常任務(wù)中，潔凈綠化員工的團(tuán)體抽象及教養(yǎng)獲得很年夜提升。

　　3、平常保凈任務(wù)

　　增強(qiáng)一期的平常保凈辦理，特別是會所空中晶面處置、玻璃渾洗、地毯渾洗、油煙機(jī)渾洗等任務(wù)皆按打算完成，并按周打算、月打算按期完成對各個衛(wèi)存亡角清算、天湖、仙子湖落葉清算、溪火泉源泥沙清算、噴泉渾洗、下火講渾撈及山路渾掃等各項(xiàng)靈活任務(wù)，同時減鼎力度對中圍及草坪落葉渾掃，渣滓搜集，衛(wèi)死量量有了很年夜的改良戰(zhàn)提升、渣滓搜集渾運(yùn)實(shí)施日產(chǎn)日渾。

　　4、東西物料辦理

　　為節(jié)制本錢，根絕物料華侈，潔凈綠化物料實(shí)施專人專管，嚴(yán)酷發(fā)、收掛號，并按打算用量發(fā)用。經(jīng)常使用東西實(shí)施以舊換新，東西實(shí)施自我保管，誰拾掉誰補(bǔ)償，正在確保量量環(huán)境下，能省的必然省該用的便用，同時協(xié)同推銷停止物料量量的把閉，物料單價的市場考查，選用量量靠得住、公道的價錢的物料，潔凈物料耗損正在數(shù)目、價錢上皆降低良多，實(shí)正做到開源節(jié)省。同時做好各類機(jī)器裝備的利用、保管養(yǎng)護(hù)任務(wù)，以提升機(jī)器裝備的利用壽命。

　　5、潔凈拓荒任務(wù)

　　正在確保平常保凈任務(wù)同時，兩期支樓單位潔凈拓荒、及因?yàn)闈B漏火維建后潔凈、又一鄉(xiāng)賣樓部、榜樣房開下班做擺正在全部任務(wù)之尾位，按照現(xiàn)實(shí)環(huán)境，迷信公道變更員工，停止公道放置潔凈拓荒、地板挨蠟戰(zhàn)綠化動物布置等任務(wù)，正在全部員工的.配合盡力下，美滿完成并放置員……去年打算一樣能夠按照部分職責(zé)來講，詳細(xì)到那些職責(zé)選用何種方式計劃落實(shí)實(shí)行，進(jìn)度及節(jié)制計劃，并對本年的不敷采納改進(jìn)計劃及防備辦法，同時連系公司的成長計劃，調(diào)解任務(wù)的標(biāo)的目的及重面，做到事前打算，事中節(jié)制，過后總結(jié)，使部分任務(wù)融進(jìn)公司的成長年夜計中。

物業(yè)工作計劃10

　　保安部

　　1.配套設(shè)施上,落實(shí)沿河?xùn)艡?感應(yīng)燈購買安裝事宜,督促智能人員徹底檢修紅外報警系統(tǒng),用更好的安全保護(hù)措施減輕人防的壓力,用更多的人力來提升服務(wù)質(zhì)量;

　　2.安保部將著重從選拔員工方面入手。挑選一些優(yōu)秀安保人員;如退役軍人、優(yōu)秀青年以及文化程度適中、有經(jīng)驗(yàn)的人員參與小區(qū)的安保工作。對于一些志愿投身安保工作而自身?xiàng)l件又不足的人員應(yīng)加以培訓(xùn)。如從體能、軍事、消防、法制以及服務(wù)技能方面進(jìn)行培訓(xùn)，也可根據(jù)小區(qū)外國居民比較多的特點(diǎn)進(jìn)行英語培訓(xùn)，以優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)去完善我們所從事的物業(yè)安保工作。

　　3.安保工作的重點(diǎn)主要體現(xiàn)在門崗、巡邏崗等方面。門崗執(zhí)勤人員要把禮節(jié)禮貌、崗上執(zhí)勤能力各方面認(rèn)真、具體落實(shí)。主要體現(xiàn)在對人員車輛進(jìn)入的詢問、盤查、登記、紀(jì)錄的落實(shí)。做到熱情服務(wù)、禮貌待人，嚴(yán)格把好門崗關(guān)，決不輕易讓外來人員車輛進(jìn)入小區(qū)，大件物品放行要做到確認(rèn)無誤。強(qiáng)化門崗對外形象，爭取做到“內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)，外樹形象”，以體現(xiàn)國信物業(yè)風(fēng)范。

　　4. 巡崗方面：嚴(yán)格按路線巡邏。在巡邏過程中發(fā)現(xiàn)問題及時處理。不能解決的及時匯報。相關(guān)負(fù)責(zé)人現(xiàn)場及時處理。諸如違建問題，能制止的及時制止，不能制止的應(yīng)及時通知工程人員現(xiàn)場處理，安保人員現(xiàn)場配合。

　　5.門崗與巡邏崗的配合方面：在某些人員車輛進(jìn)入小區(qū)之前，特別是需要跟進(jìn)的，門崗須通知巡崗跟進(jìn)確認(rèn)。互相積極配合，以確保不出現(xiàn)失誤。

　　客服部:

　　1.客服部工作時間安排為7：00-14：00 14：00-21：00，在小區(qū)住戶增加到一定程度，工程部開始24小時值班后，客服部門將同時實(shí)行24小時工作制;

　　2.結(jié)合實(shí)際，制定出有償及無償服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并將通知到每戶業(yè)主;

　　3.繼續(xù)開展登門拜訪工作，但不集中于某一時間段，減少客戶被打擾的厭煩感�？头�人員每人每月拜訪戶數(shù)不得少于4戶，并在回訪中充實(shí)、完善客戶資料;

　　4.尋找一切提供專業(yè)服務(wù),可以和我處合作的專業(yè)公司,為小區(qū)住戶提供更全面、更專業(yè)的服務(wù),例如:清潔、家政/保姆、寵物看護(hù)等;

　　5.開展小區(qū)文化活動，例如一些重要中西方節(jié)日的聯(lián)歡，春、冬季運(yùn)動會等;

　　6.客服人員規(guī)范服務(wù),豐富、充實(shí)專業(yè)知識,為小區(qū)業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù).

　　工程部:

　　逐步完善健全工程維修服務(wù)工作程序、流程、制度,規(guī)范服務(wù)工作行為,提高工作效率,增強(qiáng)服務(wù)意識。完善各種設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)工作制度、操作規(guī)程,及各種表格記錄,并完成如下工作:

　　1.小區(qū)智能化系統(tǒng)的掌握及維護(hù)工作;

　　2.電梯的保養(yǎng)及故障排除的培訓(xùn)工作，爭取能自己解決常規(guī)問題;

　　3.紅外報警系統(tǒng)、中央空調(diào)的'維修保養(yǎng)計劃安排工作;

　　4.落實(shí)各項(xiàng)物業(yè)整改項(xiàng)目:沿河?xùn)艡�、感�?yīng)燈的安裝，消防系統(tǒng)的功能恢復(fù)，南會所圖書室、乒乓球室、臺球室的設(shè)施采購、安裝,一期車庫照明系統(tǒng)改造,車輛管理系統(tǒng)、大屏系統(tǒng)的恢復(fù)使用;

　　5.按照計劃對所有的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)和對外委托的維保;

　　6.提高專業(yè)技能,建立專業(yè)隊(duì)伍，對業(yè)主開展特約服務(wù).

物業(yè)工作計劃11

　　今年將是我們物業(yè)工作全面提升的一年，我們將針對欠缺與不足努力補(bǔ)上，全面提高，根據(jù)公司在新一年度的戰(zhàn)略目標(biāo)及工作布署，xx區(qū)在20xx年工作計劃將緊緊圍繞＂xxxx＂來開展工作，主要工作計劃有：

　　一、全面實(shí)施規(guī)范化管理

　　在原有基礎(chǔ)上修定各部門工作手冊，規(guī)范工作流程，按工作制度嚴(yán)格執(zhí)行，加大制度的執(zhí)行力度，讓管理工作有據(jù)可依。并規(guī)范管理，健全各式檔案，將以規(guī)范表格記錄為工作重點(diǎn)，做到全面、詳實(shí)有據(jù)可查。

　　二、執(zhí)行績效考核工作，提高服務(wù)工作質(zhì)量

　　以績效考核指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，明確各級工作職責(zé)，責(zé)任到人，通過檢查、考核，真正做到獎勤罰懶，提高員工的工作熱情，促進(jìn)工作有效完成。

　　三、強(qiáng)化培訓(xùn)考核制度

　　根據(jù)公司培訓(xùn)方針，制定培訓(xùn)計劃，提高服務(wù)意識、業(yè)務(wù)水平。有針對性的開展崗位素質(zhì)教育，促進(jìn)員工愛崗敬業(yè)，服務(wù)意識等綜合素質(zhì)的提高。對員工從服務(wù)意識、禮儀禮貌、業(yè)務(wù)知識、應(yīng)對能力、溝通能力、自律性等方面反復(fù)加強(qiáng)培訓(xùn)，并在實(shí)際工作中檢查落實(shí)，提高管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，提高員工隊(duì)伍的綜合素質(zhì)，為公司發(fā)展儲備人力資源。

　　四、結(jié)合小區(qū)實(shí)際建立嚴(yán)整的安防體系

　　從制度規(guī)范入手，責(zé)任到人，并規(guī)范監(jiān)督執(zhí)行，結(jié)合績效考核加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，加大對小區(qū)住戶安防知識的宣傳力度，打開聯(lián)防共治的局面。

　　五、完善日常管理，開展便民工作，提高住戶滿意度

　　以制度規(guī)范日常工作管理，完善小區(qū)樓宇、消防、公共設(shè)施設(shè)備的`維保，讓住戶滿意，大力開展家政清潔、花園養(yǎng)護(hù)、水電維修等有償服務(wù)，在給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　　六、根據(jù)公司年度統(tǒng)籌計劃，開展社區(qū)文化活動，創(chuàng)建和諧社區(qū)

　　根據(jù)年度工作計劃，近階段的工作重點(diǎn)是：

　　1、根據(jù)營運(yùn)中心下發(fā)的制度規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行，逐項(xiàng)整改完善，按實(shí)施日期落實(shí)到位；

　　2、根據(jù)《xx制度》中日常工作考核標(biāo)準(zhǔn)組織各部門員工培訓(xùn)學(xué)習(xí)，明確崗位工作要求；

　　3、擬定車輛臨停收費(fèi)可行性方案；

　　4、配合運(yùn)營中心＂溫馨社區(qū)生活剪影＂等社區(qū)文化活動的開展，組織相關(guān)部門做好準(zhǔn)備工作；

　　5、按部門計劃完成當(dāng)月培訓(xùn)工作。

　　總之，自組織架構(gòu)調(diào)整以來，區(qū)的日常工作在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)下順利開展，在清潔、綠化工作方面的質(zhì)量能有明顯的改善與提高，但在小區(qū)車輛秩序的管理、公共設(shè)施設(shè)備維保的管理、部門內(nèi)部隊(duì)伍的培訓(xùn)建設(shè)等方面仍然較薄弱。對我個人來講，一直在物業(yè)客服線上工作，接觸工作主要以客戶投訴處理、內(nèi)外溝通協(xié)調(diào)以及社區(qū)文化活動為主，對其他部門在技術(shù)操作、內(nèi)部管理方面的知識掌握不夠全面，尤其是對工程、保安在工作的細(xì)化管理上更是弱項(xiàng)。20xx年xx區(qū)將以務(wù)實(shí)的工作態(tài)度，跟上公司的發(fā)展需求，以公司的整體工作方針為方向，保質(zhì)保量完成各項(xiàng)工作任務(wù)及考核指標(biāo)，在服務(wù)質(zhì)量提升年中創(chuàng)出佳績。

物業(yè)工作計劃12

　　新年伊始，公司組織聽取了經(jīng)理做的20xx年度工作報告，報告中，對我們所做的工作給予了肯定，同時，對公司20xx年實(shí)現(xiàn)公司長足跨越式發(fā)展做出了新展望，提出了新要求�，F(xiàn)結(jié)合我部門的實(shí)際情況，我們工程部20xx年工作的重點(diǎn)，著力于工程部各項(xiàng)工作的落實(shí)，并在原來工程部工作的基礎(chǔ)上，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，主動配合各管理處完成各項(xiàng)維修任務(wù)，特擬定工作計劃如下：

　　一、人員安排

　　按照運(yùn)作模式及崗位管理的要求，工程部的人員維持目前的的人數(shù)，保證水電系統(tǒng)的運(yùn)行。為保證應(yīng)急事件得以及時有效的處理，在現(xiàn)有人員編制中，制定聽班制度。

　　二、工作計劃、員工培訓(xùn)

　�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)工程部的服務(wù)意識。目前在服務(wù)上，工程部需進(jìn)一步提高服務(wù)水平，特別是在方式和質(zhì)量上，更需進(jìn)一步提高。本部門將定期和不定期的開展服務(wù)意識和方式的培訓(xùn)，提高部門人員的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效率。

　�。ǘ�）完善制度，明確責(zé)任，保障部門良性運(yùn)作。為發(fā)揮工程部作為物業(yè)和業(yè)主之間發(fā)展的良好溝通關(guān)心的紐帶作用，針對服務(wù)的形態(tài)，完善和該進(jìn)工作制度，從而更適合目前工作的開展；從設(shè)備管理和人員安排制度，真正實(shí)現(xiàn)工作有章可循，制度規(guī)范工作。通過落實(shí)制度，明確責(zé)任，保證了部門工作的良性開展。

　　（三）加強(qiáng)設(shè)備的監(jiān)管、加強(qiáng)成本意識。工程部負(fù)責(zé)所有住宅區(qū)的設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理，直接關(guān)系物業(yè)成本的控制。熟悉設(shè)備運(yùn)行、性能，保證設(shè)備的正常運(yùn)行，按照規(guī)范操作時監(jiān)管的'重力區(qū)，工程部將按照相關(guān)工作的需要進(jìn)行落實(shí)，做到有設(shè)備，有維護(hù)，出成效；并將設(shè)施設(shè)備維護(hù)側(cè)重點(diǎn)規(guī)劃到具體個人。

　�。ㄋ模╅_展培訓(xùn)，強(qiáng)化學(xué)習(xí)，提高技能水平。就目前工程部服務(wù)的范圍，還比較有限，特別是局限于自身知識的結(jié)構(gòu)，為進(jìn)一步提高工作技能，適當(dāng)開展理論學(xué)習(xí)，取長補(bǔ)短，提高整體隊(duì)伍的服務(wù)水平。

　�。ㄎ澹┽槍υO(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的特點(diǎn)，擬定相應(yīng)的維護(hù)保養(yǎng)計劃，將工作目標(biāo)細(xì)化。

　　三、做好能源控制管理

　　能耗成本通常占物業(yè)公司日常成本的很大比例，節(jié)能降耗是提高公司效益的有效手段。能源管理的關(guān)鍵是：

　　（1）提高所有員工的節(jié)能意識

　�。�2）制定必要的規(guī)章制度

　�。�3）采取必要的技術(shù)措施，比如進(jìn)行地下停車廠的照明設(shè)施設(shè)備的改造，將停車場能耗降到最低；將樓道的燈改造為技能型燈具；

　�。�4）在設(shè)備運(yùn)行和維修成本上進(jìn)行內(nèi)部考核控制，避免和減少不必要的浪費(fèi)。

　　四、預(yù)防性維修

　　（1）預(yù)防性維修：所有設(shè)施設(shè)備均制定維護(hù)保養(yǎng)和檢修計劃，按既定的時間、項(xiàng)目和流程實(shí)施預(yù)防性檢修。

　�。�2）日常報修處理：設(shè)施、設(shè)備的日常使用過程中發(fā)現(xiàn)的故障以報修單的形式采取維修措施。

　　（3）日常巡查：工程部各值班人員在當(dāng)班時對責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行一至兩次的巡查，發(fā)現(xiàn)故障和異常及時處理。

　　五、健全設(shè)備、設(shè)施檔案，做好維修工作檢查記錄。

　　為保證設(shè)備、實(shí)施原始資料的完整性和連續(xù)性，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善部門檔案管理。對于新接管的小區(qū)，由于房產(chǎn)公司配套設(shè)施安裝后置的原因，做好設(shè)施設(shè)備資料的收集跟進(jìn)工作。

　　六、設(shè)施設(shè)備計劃維保工作：

　�。�1）嚴(yán)格執(zhí)行定期巡視檢查制度，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，每日巡檢不少于1次。

　�。�2）根據(jù)季節(jié)不同安排定期檢查，特別是汛期，加強(qiáng)巡視檢查力度確保安全。

　�。�3）消防系統(tǒng)的維護(hù)：結(jié)合秩序維護(hù)部的需要，及時檢查，維護(hù)保養(yǎng)，使各類消防水泵、煙感、噴淋設(shè)施、及消防栓設(shè)備處于良好的狀態(tài)。根據(jù)實(shí)際需要，上報公司，統(tǒng)一購買備品備件，以便及時更換，確保設(shè)備發(fā)揮應(yīng)有的作用。

　　(4)根據(jù)實(shí)際需要，對鐵藝護(hù)欄和燈桿安排除銹刷漆。

　　我們工程部將通過開展以上工作，展現(xiàn)我們公司的服務(wù)形象，為業(yè)主提供更為優(yōu)質(zhì)貼心的服務(wù)，為物業(yè)公司今后的發(fā)展創(chuàng)造更好的條件。

物業(yè)工作計劃13

　　物業(yè)公司自成立到現(xiàn)在，在公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)愛下逐步走入營運(yùn)管理階段，為了能使物業(yè)公司達(dá)到集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的預(yù)期（獨(dú)立運(yùn)營，自負(fù)盈虧），z物業(yè)管理有限公司正面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，為贏得市場，提升品牌，樹立物業(yè)新形象，不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管理能力，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通和合作，不斷增進(jìn)與業(yè)主之間了解，滿足業(yè)主的需求，不斷提高業(yè)主滿意度，引進(jìn)競爭上崗機(jī)制，以最小的成本為公司獲取最大的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益，特此擬定以下工作計劃：

　　一﹑充分發(fā)揮z物業(yè)公司的團(tuán)結(jié)協(xié)作精神，調(diào)動員工的主觀能動性和增強(qiáng)主人翁意識。

　　1﹑每周召開一次工作例會，在總結(jié)工作的同時，積極充分聽取基層員工的呼聲﹑意見或合理化建議或批評。

　　2﹑不定期開展團(tuán)隊(duì)活動。組織員工進(jìn)行愛衛(wèi)生﹑愛護(hù)小區(qū)周邊環(huán)境的宣傳等活動，增強(qiáng)員工的凝聚力和向心力。

　　二﹑轉(zhuǎn)變思想，端正態(tài)度，牢樹為業(yè)主（住戶）服務(wù)意識。

　　為了提升服務(wù)水平，我們將推行"全員首接責(zé)任制".每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)接待業(yè)主和訪客的建議，并在第一時間傳遞到服務(wù)中心，并有義務(wù)跟蹤處理結(jié)果，通知建議人，使服務(wù)得到自始至終完整體現(xiàn)。樹立以業(yè)主為中心，并在首接責(zé)任制的同時，推進(jìn)"一站式"全新的服務(wù)理念。