1.1 研究的背景和意義
如今越來越多的人開始研究房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是居住房問題，因?yàn)樽》渴侨嗣裆畹谋Ｕ�，是人民安居樂業(yè)的基本條件。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)系著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其發(fā)展可以帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著直接的重大關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，因此，上至國(guó)家，地方政府，下至居民，百姓都高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向，時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的突出問題，極大地牽動(dòng)著國(guó)家及時(shí)采取一系列調(diào)控措施，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。1998年后隨著我國(guó)住房制度改革的深入，城鄉(xiāng)居民可支配收入水平的提高，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生變化，住房消費(fèi)開始有效啟動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)蓬勃發(fā)展起來。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，在不斷完善城市功能，改善居民居住條件的同時(shí)，也促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在1998-2015年，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了較大的增長(zhǎng)幅度，但由于2008年受國(guó)際金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)周期性變化等因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)的幅度大為減弱。在經(jīng)過2009年一年的調(diào)整后，房地產(chǎn)行業(yè)又呈現(xiàn)了比較好的景象，可是最近一向報(bào)道顯示北京市由于房?jī)r(jià)過高，大量的外來務(wù)工人員由于買不起房子而紛紛離開，我們知道北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在很大程度上依賴于外來務(wù)工人員，他們的離開勢(shì)必影響到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，上海亦是如此。因此，有效控制房?jī)r(jià)，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展顯得尤為重要。
本文通過擬合優(yōu)度的方法研究上海房地產(chǎn)價(jià)格的分布形態(tài);利用經(jīng)諱度坐標(biāo)畫出房地產(chǎn)價(jià)格等值線，從而結(jié)合距離、商圈等信息研究房地產(chǎn)價(jià)格的空間分布特點(diǎn);以收益還原法為基礎(chǔ)，將野口悠紀(jì)雄在土地上的模型運(yùn)用到房地產(chǎn)交易的整個(gè)過程，并結(jié)合上海的實(shí)際情況，把市場(chǎng)供需因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也考慮到模型中去。采用因子分析對(duì)供需指標(biāo)進(jìn)行處理，進(jìn)而計(jì)算出泡沫程度。這些都旨在為政府有效控制房?jī)r(jià)提供建議，使房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造出更多的價(jià)值。
1.2 研究的目的與方法
1.2.1 研究目的
本文分為兩部分，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格分布和近幾年發(fā)展走勢(shì)的研究主要是為了分析房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀和特點(diǎn);進(jìn)一步地，根據(jù)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，把野口悠紀(jì)雄的地價(jià)泡沫模型應(yīng)用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，建立了符合上海特點(diǎn)的地價(jià)泡沫模型，從而計(jì)算出泡沫度。通過對(duì)影響因素的分析，以實(shí)現(xiàn)為有效控制房?jī)r(jià)的目的。
本文的研究目的是為了回答以下幾個(gè)問題：(1)上海市房地產(chǎn)價(jià)格是如何分布的?(2)上海市房地產(chǎn)價(jià)格的空間分布有什么特點(diǎn)?(3)影響上海市房?jī)r(jià)產(chǎn)價(jià)格的因素有哪些?(4)上海房地產(chǎn)的泡沫度到底有多大?
1. 2. 2 研究方法
為了保證本論文的研究結(jié)果的科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性，在實(shí)證分析的過程中主要用到以下幾種研究方法：
(1)定性分析的方法。在對(duì)上海房?jī)r(jià)空間分布特點(diǎn)進(jìn)行分析時(shí)，利用經(jīng)綜度坐標(biāo)計(jì)算出房?jī)r(jià)距離中心地帶的距離，從而分析距離市中心遠(yuǎn)近對(duì)房?jī)r(jià)的影響，并且結(jié)合商業(yè)圈對(duì)其價(jià)格分布進(jìn)行描述性分析;在研究上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)時(shí)，通過研究1994年-2010年住宅投資額、住房銷售面積、存量房交易情況和住宅交易價(jià)格等指標(biāo)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)而分析未來房?jī)r(jià)的走勢(shì)時(shí)也用到了定性分析的方法。
(2)定量分析的方法。在研究房地產(chǎn)價(jià)格分布時(shí)，用到了冪率擬合和擬合優(yōu)度檢驗(yàn);
在研究房地產(chǎn)泡沫度時(shí)，通過建立房地產(chǎn)泡沫模型，從量化的角度來分析土地價(jià)格、人口增長(zhǎng)率、建筑成本、CPI增長(zhǎng)率、可支配收入增長(zhǎng)率和GDP增長(zhǎng)率等指標(biāo)對(duì)于房?jī)r(jià)的波動(dòng)影響，這些都用到了定量分析的方法。
1.3論文的創(chuàng)新點(diǎn)及不足之處
本文在借鑒前人研究的基礎(chǔ)上，有如下創(chuàng)新點(diǎn)：
(1)本文的數(shù)據(jù)是一手的材料。本文的上海市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)都來自各大房地產(chǎn)網(wǎng)站(安居客，搜房網(wǎng)等)的掛牌交易價(jià)格，其數(shù)據(jù)為自2010年5月開始到2015年7月截止的時(shí)間點(diǎn)數(shù)據(jù)。
(2)提出了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的一種新的分布形式。關(guān)于房?jī)r(jià)的幕律分布一般國(guó)外研究的比較多，國(guó)內(nèi)來說相對(duì)較少，而且相對(duì)來說國(guó)外的房?jī)r(jià)大都很好的服從這一分布;本文把此種方法應(yīng)用與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中比較有代表性的城市上海，并研究各個(gè)區(qū)的房?jī)r(jià)是否也服從這一分布形態(tài)。
(3)本文把野口悠紀(jì)雄的地價(jià)泡沫模型應(yīng)用于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并根據(jù)上海市房地產(chǎn)的特點(diǎn)，提出了房地產(chǎn)泡沫模型。我們根據(jù)房地產(chǎn)的建造成本、人工成本等加之合理的收益來確定房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)格，為政府制定合理的房?jī)r(jià)提供參考，并根據(jù)實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格的差從而計(jì)算泡沫程度。