房地產(chǎn)項(xiàng)目管理心得體會(huì)
篇一：房地產(chǎn)營銷操盤心得
如何操盤一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目這是初入房地產(chǎn)行業(yè)每一人都想知道的,記得自己剛?cè)胄蟹康禺a(chǎn)行業(yè)時(shí),房地產(chǎn)營銷策劃對(duì)我是非常生的,看見營銷策劃公司對(duì)項(xiàng)目的大把炒作,排隊(duì)造房,舉辦有特色的促銷活動(dòng),那時(shí)是多么想自己也參與在其中,作為房地產(chǎn)從業(yè)人員必須了解一個(gè)項(xiàng)目是如何操盤起來的,全程營銷策劃包括那幾大部分,具體做那些內(nèi)容,頭腦有了全體的思路,這樣無論你在房地產(chǎn)行業(yè)中那個(gè)崗位,都會(huì)明白自己在做什么為什么這樣做目前我所在城市三亞,很多項(xiàng)目都還沒有進(jìn)入營銷策劃時(shí)代,都是先根據(jù)自己建房,然后自己銷售或再請(qǐng)專案代理公司,而不是根據(jù)市場(chǎng)需求,顧客的需要,精確的市場(chǎng)定位,科學(xué)的房地產(chǎn)管理體系來完成,現(xiàn)在讓我們一起來溫習(xí)和學(xué)習(xí)一下!
建設(shè)項(xiàng)目全方位（全程）策劃是從項(xiàng)目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入的科學(xué)方法并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步完善而形成的理論體系，內(nèi)容包括七大部分： ①項(xiàng)目投資（代理）可行性研究②項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃 ③項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃 ④項(xiàng)目形象策劃 ⑤項(xiàng)目推廣策劃 ⑥項(xiàng)目銷售管理與執(zhí)行 ⑦項(xiàng)目客服策劃。
第一部分：項(xiàng)目投資（代理）可行性研究
項(xiàng)目投資（代理）可行性研究是房地產(chǎn)全方位策劃關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，這個(gè)過程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過程中多下些功夫，以后的營銷銷售中就可以未雨綢繆。通過對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、三亞同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購買行為進(jìn)行調(diào)研分析，再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，在以上基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和項(xiàng)目價(jià)值發(fā)現(xiàn)分析，然后根據(jù)基本資料，對(duì)某項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，并對(duì)開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。 項(xiàng)目投資（代理）可行性研究具體內(nèi)容如下
一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析
1．項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 ·地理位置 ·地質(zhì)地貌狀況 ·土地面積及其紅線圖 ·七通一平現(xiàn)狀。
2．項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 ·地塊周邊的建筑物 ·綠化景觀 ·自然景觀 ·歷史人文景觀 ·環(huán)境污染狀況。
3．地塊交通條件調(diào)查 ·地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 ·項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通狀況 ·地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀。
4．周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 ·購物場(chǎng)所 ·文化教育 ·醫(yī)療衛(wèi)生 ·金融服務(wù) ·郵政服務(wù) ·娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng) ·生活服務(wù) ·游樂休憩設(shè)施 ·周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素 ·歷史人文區(qū)位影響 。
二、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)
1．宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況
2．三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)
3．三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀
4．三亞商品住宅市場(chǎng)板塊的化分及其差異
5．三亞商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)
6．三亞商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析
三、土地SWOT分析
1．項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)
2．項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)
3．項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)
4．項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)
四、項(xiàng)目市場(chǎng)地位
1．類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研
2．項(xiàng)目定位：
a市場(chǎng)定位（區(qū)域定位、主力客戶群定位）
b功能定位
c建筑風(fēng)格定位
五、項(xiàng)目類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析
a選擇可類比項(xiàng)目
b確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的`各種要素及其在價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重
c分析可類比項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)的要素的對(duì)比值
d對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值
e根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)
·類比土地價(jià)值決定因素
a類比土地價(jià)值：地段資源差異
※市政交通及直入交通的便利性的差異
※項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，包括 ——周邊自然和綠化景觀的差異 ——教育、人文景
觀的差異 ——各種污染程度的差異 ——周邊社區(qū)素質(zhì)的差異 ※周邊市政配套便利性的差異
b項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷
※建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)
※單體戶型設(shè)計(jì)
※建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)
※小區(qū)配套和物業(yè)管理
※形象包裝和營銷策劃
※發(fā)展商品牌和實(shí)力
c價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素
※經(jīng)濟(jì)因素
※政策因素
2．項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析·類比樓盤分析與評(píng)價(jià)·項(xiàng)目價(jià)值類比分析a價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析 b項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算
六、項(xiàng)目定價(jià)模擬
1．均價(jià)的確定
2．項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬
七、項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析
1．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬·項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ·首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
2．項(xiàng)目受期成本模擬 ·成本模擬表及其說明
3．項(xiàng)目收益部分模擬·銷售收入模擬a銷售均價(jià)假設(shè)b銷售收入模擬表·利潤模擬及說明a模擬說明 b利潤模擬表·敏感性分析a可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤的影響 b銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤的影響
八、投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示
1．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)·價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性a項(xiàng)目的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)是否以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類比價(jià)值b項(xiàng)目形象包裝和營銷推廣是否成功
2．資金運(yùn)用的風(fēng)險(xiǎn)性·減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本·對(duì)銷售節(jié)奏和項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠
3．經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)·國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化·國家、地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)計(jì)建設(shè)
九、開發(fā)節(jié)奏建議
1．影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素·政策法規(guī)因素 ·地塊狀況因素·發(fā)展商操作水平因素 ·自己投放量及資金回收要求·銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素 ·市場(chǎng)供求因素·上市時(shí)間要求
2．項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)·項(xiàng)目開發(fā)步驟·項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估·結(jié)論
第二部分項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃
通過完整科學(xué)的投資可行性分析研究，可以明確市場(chǎng)定位，從而進(jìn)入產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。目前消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求愈來愈理性，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃是以項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場(chǎng)的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。
項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃的具體內(nèi)容
篇二：房地產(chǎn)培訓(xùn)心得體會(huì)
從事房地產(chǎn)行業(yè)，這是我第一次參加系統(tǒng)的培訓(xùn)，很高興有這樣的一個(gè)成長的機(jī)會(huì)。本次培訓(xùn)內(nèi)容涉及面廣，黃維老師講的很多項(xiàng)目的案例和一些房地產(chǎn)公司我都不知道，而通過此次培訓(xùn)，我覺得自己跟這個(gè)行業(yè)拉近了很大的一個(gè)距離。同時(shí)也學(xué)到很多道理，總結(jié)一下有以下幾點(diǎn)：
1、做事情要有針對(duì)性：此次培訓(xùn)主要分為兩部分，第一部分主要探討房地產(chǎn)企業(yè)營銷模式和房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷，第二部分講解有關(guān)銷售方面的內(nèi)容。結(jié)合自己目前所處的職位來說，第二部分培訓(xùn)內(nèi)容可能更實(shí)用一些。里面講到了很多的職責(zé)、團(tuán)隊(duì)管理、銷售技巧等一些內(nèi)容，收益很大。特別是市場(chǎng)調(diào)研這一塊，通過這一次培訓(xùn)，我覺得以前自己去踩盤，不夠針對(duì)性。同時(shí)我希望自己今后不管做什么事情，一定要有針對(duì)性，這樣不僅能提高效率，而且能提高質(zhì)量。
2、只有創(chuàng)新才會(huì)進(jìn)步：黃維老師在培訓(xùn)的過程中，提到三個(gè)和尚怎么才能有水喝，答案很多。有人說三人合作，一起去挑水;也有人說一人休息，兩人去挑水。我覺得最好的答案，應(yīng)該是一個(gè)和尚去挑水，兩個(gè)和尚去打井。為什么說這是最佳的答案呢第一、前兩個(gè)答案體現(xiàn)團(tuán)隊(duì)精神，但是卻造成了人力資源的浪費(fèi)。明明一個(gè)人可以做的事情，卻要大家一起做，對(duì)于公司來說，領(lǐng)導(dǎo)是最不喜歡的。第二、一個(gè)和尚去挑水，兩個(gè)和尚去打井這個(gè)方案不僅體現(xiàn)了團(tuán)隊(duì)精神，而且進(jìn)行創(chuàng)新，他們已經(jīng)站在從長遠(yuǎn)的角度看待問題。從這個(gè)例子得出，很多的時(shí)候，光有團(tuán)隊(duì)精神是往往不夠的，我們必須學(xué)會(huì)創(chuàng)新，只有創(chuàng)新才會(huì)贏得最后的勝利。
3、學(xué)會(huì)要善于“表現(xiàn)自己”：某天黃維老師與朋友去看某樓盤，走到小區(qū)的門口，看到一位保潔人員跪著擦地板，這情景讓給他們印象很深。先不去討論這位保潔人員是真的在擦地板還是在“做秀”，他們的目的都已經(jīng)達(dá)到了，并且聽說那樓盤還是很有知名度。從某方面講，我們可以把善于“做秀”理解為善于“表現(xiàn)自己”，在現(xiàn)實(shí)中那些善于“表現(xiàn)自己”的人往往更能受到領(lǐng)導(dǎo)的賞識(shí)，更得到大家的認(rèn)同。而作為銷售人員，我希望自己也要學(xué)會(huì)學(xué)會(huì)要善于“表現(xiàn)自己”，在今后的日子里要加油。
除了上述幾點(diǎn)，還有像重慶售樓處被砸事件反映出的一些問題等，類似收獲還有很多，在此得出一個(gè)結(jié)論，只有通過不斷努力，才能證明自己的運(yùn)氣永遠(yuǎn)比別人好。
篇三：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理心得體會(huì)(業(yè)主)
一、如何確定施工總包單位
我們的一期工程也快結(jié)束了，可以全面地評(píng)價(jià)我們確定施工總包單位的得失了。 我們當(dāng)初是這樣定施工總包單位的
1.編制招標(biāo)文件
核心內(nèi)容A墊資程度B綜合費(fèi)率
2.將招標(biāo)文件小范圍發(fā)布
3.和十多家施工單位及包工頭協(xié)商，并進(jìn)行相應(yīng)的項(xiàng)目考察
4.從十多家施工單位選出了兩家
第一家：有很強(qiáng)的墊資能力，施工現(xiàn)場(chǎng)管理一般，即是開發(fā)商也是承包商，和我們老板有一定私交
第二家：有很好的市場(chǎng)口碑，參與在建的眾多大盤，優(yōu)秀項(xiàng)目經(jīng)理(包工頭變身而來)，有一定的墊資能力
5.董事會(huì)會(huì)議確定施工總包單位
大家意見不一，最終選擇第二家為施工總包單位。本來大多數(shù)人選擇第一家，包括老板。
細(xì)節(jié)較多，不能一一述說。
經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)
1.對(duì)市場(chǎng)墊資情況不熟悉，過分估計(jì)施工總包單位的墊資能力
2.對(duì)第二家總包單位，由時(shí)間原因，未進(jìn)行現(xiàn)地考察，任憑社會(huì)傳聞及其它大盤老板對(duì)其的評(píng)價(jià)
3.只想自己如何節(jié)流和資金周轉(zhuǎn)，沒有去用心分析，別人來接你這個(gè)項(xiàng)目，除了賺錢外的其它意圖
4.考察針對(duì)性不強(qiáng)，總結(jié)工作不細(xì)致
二、陰陽合同的簽訂
這是一個(gè)敏感的事情，但已經(jīng)屢見不鮮。應(yīng)該正確看待它的存在和應(yīng)對(duì)它。 對(duì)于施工承包陰陽合同，個(gè)人覺得最重要的問題在于事先采用措施回避法律糾紛 我是這樣操作的：
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目前期時(shí)間很短，一般在邀請(qǐng)招標(biāo)以前，就已經(jīng)選中了合作伙伴，即總承包商。這個(gè)時(shí)候，如果先進(jìn)行邀請(qǐng)招投標(biāo)，就可能造成陽合同在前，陰合同在后，這一點(diǎn)應(yīng)該是開發(fā)商要回避的。比較好的方法是：
1.總承包商出具承諾書，法人代表簽字，并蓋公章。在承諾中表示為承攬此項(xiàng)目，我公司主動(dòng)表示愿意墊資，愿意怎么怎么樣。萬一以后雙方扯皮，以上的的承諾在法律上是生效的
2.陰合同和陽合同同時(shí)簽訂，這樣對(duì)雙方都公平，有風(fēng)險(xiǎn)一起擔(dān)。
說了這些，感覺自己這方面的經(jīng)驗(yàn)還是很少，有經(jīng)驗(yàn)的網(wǎng)友可以多談?wù)?/p>
最近小高層要?jiǎng)庸�。選了三根非工程樁做試樁。樁型是機(jī)械反循環(huán)鉆孔樁。一些收獲和大家分享
1.一些數(shù)據(jù)
A、機(jī)械反循環(huán)樁價(jià)格：每立方米710元(全包含稅、商品砼)，工程量計(jì)算不考慮充盈系數(shù)
B、靜載試驗(yàn)25元每噸，小應(yīng)變每根50元，高應(yīng)變600元(無任何意義，可以不做，編些數(shù)據(jù)，降至200元)
C、造漿用的種植土還是挺貴的，達(dá)到了每方65元，不過一個(gè)項(xiàng)目也只要二十來方吧，畢竟可以循環(huán)使用。
2.樁身砼強(qiáng)度
我們?cè)嚇恫捎肅25，但直徑650的樁的承載設(shè)計(jì)值估300噸，這樣會(huì)造成在靜載試驗(yàn)時(shí)，樁身過早破壞。所以試樁的話，砼的標(biāo)號(hào)應(yīng)該采用C30。如果采用C30的話，我們可以在樁澆注完成20天左右就可以靜載試驗(yàn)，現(xiàn)在只能等28天到來了。浪費(fèi)了八天。
3.設(shè)計(jì)人員的責(zé)任心有些問題
設(shè)計(jì)人員出了試樁方案給我，后來經(jīng)審核，發(fā)現(xiàn)
1.不提設(shè)計(jì)值，設(shè)計(jì)值和特征值概念有些模糊
2.認(rèn)為試樁無所謂，鋼筋根數(shù)明顯偏多
3.選了1200直徑的樁做試樁，這種樁徑的樁做靜載沒有太大意義(我們是要做破壞性試驗(yàn))，很難破壞，后來改成1000
昨天去了人防施工圖審查中心，不出所料，和我去的不少施工圖審查中心一樣，辦公環(huán)境相當(dāng)好，呵呵，看來審查中心利潤都非常可觀啊。一問審查價(jià)格，天價(jià)，五元每平方。估計(jì)超過設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)費(fèi)了(直接發(fā)到設(shè)計(jì)人員手中的費(fèi)用)。想
便宜些，要找領(lǐng)導(dǎo)了，先審了再說吧。二問審查時(shí)間，一位朋友的朋友告訴我，要五個(gè)工作日(不含周未)，我說挺快的。旁邊一個(gè)小女孩冒出一句，那只是一審，我們這里最多有過七審。暈!
今天是周未，通常周未，人的積極性就不太高，畢竟是在應(yīng)該休息的時(shí)間里工作啊。但回頭一想，國家規(guī)定周六周日雙休，目的不是為了讓大家多休息一天，而是讓大家能抽出時(shí)間來業(yè)余學(xué)習(xí)或照顧家庭。且把周六工作當(dāng)學(xué)習(xí)吧。 積極性雖然不高，但總算做了一些讓人提神的事
1.組織團(tuán)購二手筆記本，估計(jì)明天從北京發(fā)出，周三到貨。
2.要求設(shè)計(jì)院取消單樁單柱的樁帽
3.新項(xiàng)目地勘定價(jià)：因?yàn)槎际歉邔�，找了原來的合作單位�?7元每米包干。正規(guī)的是要分土層一米多少錢，巖層一米多少錢，剪切波一處多少錢
4.研究了一下我們樓盤準(zhǔn)備實(shí)施的會(huì)員俱樂部章程和守則
一期要結(jié)束了，竣工結(jié)算工作要啟動(dòng)了，對(duì)于開發(fā)商而言，如何做好竣工結(jié)算工作，是一件很難完美的事情，明天有空，上來談?wù)勛约旱囊恍┛捶ā?/p>
上傳民營企業(yè)生命周期特征的表格
對(duì)照這張表，我們不難發(fā)現(xiàn)，不少企業(yè)進(jìn)入規(guī)模發(fā)展階段了，但在理念、集權(quán)程度、員工隊(duì)伍建設(shè)等方面仍然落后，沒有跟上規(guī)模發(fā)展階段的新要求
對(duì)于竣工結(jié)算工作，和大家交流一下
一、要不要請(qǐng)外腦(造價(jià)咨詢公司)來審計(jì)
1、外來的和尚會(huì)念經(jīng)。人總是相信不太重視自己擁有的東西。所以我經(jīng)歷過的項(xiàng)目，最終都請(qǐng)了造價(jià)咨詢公司，最差的，也請(qǐng)了外面的造價(jià)工程師參與結(jié)算審核。
二、竣工結(jié)算審核方式
1.施工單位上報(bào)經(jīng)公司審核通過的竣工結(jié)算書(附竣工結(jié)算資料)，監(jiān)理和業(yè)主(或只有業(yè)主)初審，造價(jià)咨詢公司再審，統(tǒng)一意見后定案
2.施工單位上報(bào)經(jīng)公司審核通過的竣工結(jié)算書(附竣工結(jié)算資料)，造價(jià)咨詢公司直接審查，各方統(tǒng)一意見后定案
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